O Comitê de Política Monetária (Copom) baixou a Selic, taxa básica de juros, como amplamente aguardado pelo mercado, após quase um ano inteiro de juros mantidos no patamar de 13,75%.
Agora que a Selic caiu a 13,25% ao ano e um novo ciclo de queda de juros se inicia, a renda variável e os Fundos Imobiliários, em especial, tendem a se valorizar. Isso por três razões, como apontam Carolina Borges, analista de FIIs, e Luís Moran, head da EQI Research:
- Migração da renda fixa para a renda variável: Com a queda do indexador que baliza a remuneração dos ativos de renda fixa, é natural que os investidores busquem ativos de risco com o objetivo de potencializar a remuneração. Isso faz com que mais pessoas estejam dispostas a investir em renda variável e, em especial, nos fundos imobiliários. Uma pressão compradora maior pode levar a uma valorização do preço de mercado dos ativos. Como os FIIs são investimentos lastreados em imóveis, o entendimento do produto e de como o lucro chega para o investidor chama a atenção pela tangibilidade e vantagens em relação ao investimento direto em imóveis. Por vezes, os FIIs são as primeiras escolhas desses investidores que estão vindo da renda fixa.
- Maior precificação dos imóveis que compõem os fundos imobiliários: de modo geral, o valor de um imóvel é estimado a partir do lucro que ele gerará ao longo dos anos, trazido a valor presente a uma determinada taxa de desconto. Com a queda Selic, essa taxa de desconto cai, aumentando o valor de avaliação dos imóveis. Em outras palavras, a queda na taxa de desconto, motivada pela queda na Selic, levará a um aumento do valor patrimonial dos bons FIIs de tijolo.
- Crescimento da atividade econômica: para que tudo dito se sustente, é importante que a parte operacional dos fundos imobiliários também cresça. Ou seja, os imóveis precisam continuar gerando receita crescente e recorrente. Com a queda da Selic, espera-se um aquecimento da atividade econômica, que impulsionará as operações logísticas, shoppings e varejo, além de trazerem alívio às contas daqueles que estão endividados.
Carolina Borges explica que, historicamente, os Fundos Imobiliários tendem a se valorizar com a queda da Selic. Isso já aconteceu na história recente, entre 2016 e 2017.
O período que antecedeu o início do ciclo de corte da Selic também representou um primeiro movimento de alta dos fundos imobiliários (primeira área pontilhada do gráfico). Com a consolidação da queda, o IFIX subiu mais de 100% e atingiu o máximo valor histórico, no início de 2020.
Ela enxerga um momento muito positivo para os FIIs atualmente.
“Com as expectativas de queda da Selic se consolidando, e a gente tendo uma visão mais clara de como vai ser o ciclo de queda de juros até o final do ano e no início do ano que vem, os FIIs vão subir ainda mais”, pontua.
No entanto, orienta, um aspecto importante a ser considerado é o critério de seleção dos ativos. Por mais que o mercado traga condições favoráveis para investimento em fundos imobiliários com a queda da Selic, não serão todos os FIIs que terão capacidade de entregar bons resultados.
“Nos fundos de tijolo, que investem diretamente em imóveis, prezamos pela localização, qualidade dos ativos e diversificação interna. Essas características trazem uma forte demanda pelos imóveis, fazendo com que o FII entregue bons dividendos ao longo dos anos e apresente crescimento da receita em linha com a inflação”, diz.
“Para os fundos de papel, que investem em títulos de renda fixa lastreados em imóveis, preferimos os que assumem um risco de crédito moderado, com boa remuneração, garantias robustas e exposição ao CDI e IPCA”.
“Nos fundos de fundos (FOFs), que investem em cotas de outros fundos imobiliários, buscamos uma gestão ativa capaz realizar bons giros no portfólio e auferir ganhos superiores à média do mercado. Por dependerem muito do desempenho do mercado para realização de ganhos, também privilegiamos FOFs que tenham uma boa carteira de ativos, capaz de carregar as posições em bons FIIs por um prazo superior, se necessário”, complementa.
Posto isso, Carolina selecionou três Fundos Imobiliários que o investidor deve ter em carteira:
- BCIA11
- BRCO11
- RBRY11
Bradesco Carteira Imobiliária Ativa (BCIA11)
“O FOF gerido pela Bradesco Asset Management (BRAM) está executando uma estratégia de alocação em linha com nossas expectativas para o mercado: nenhuma exposição a fundos de papel de risco elevado e participações em FIIs de tijolo de ótima qualidade. O portfólio do Fundo mostra essa estratégia. Os principais segmentos (shopping, lajes e galpões) possuem representantes dos melhores FIIs de cada setor”, diz Carol.
Bresco Logística (BRCO11)
A Bresco é um dos maiores desenvolvedores logísticos de alto padrão no Brasil, já tendo realizado mais de 70 operações de investimento, totalizando 2 milhões de m2 de área construída.
O portfólio do BRCO conta com 10 propriedades e 392 mil m2 de área bruta locável. Deste total, 67% são consideradas last mile, ou seja, possuem potencial para atender a última etapa da entrega da mercadoria ao consumidor final.
“Prezamos por esta característica por compreenderem galpões de grande demanda e preço de aluguel por m2 mais elevado. Além disso, 9 das 10 propriedades possuem classificação AA”, pontua.
RBR Crédito Imobiliário Estruturado (RBRY11)
A RBR é uma gestora com foco em imobiliário e infraestrutura, e mais de R$7,5 bilhões sob gestão. O RBRY investe em 34 operações de crédito, sendo que 76% financiam operações residenciais.
A principal e mais importante estratégia do fundo engloba certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) com avaliação de crédito mínimo BBB, preferencialmente com originação e estruturação próprias da RBR. Assim, a gestora afirma que é possível obter melhores condições de crédito e realiza um acompanhamento muito próximo da operação. Essa é a estratégia responsável pelos ganhos recorrentes do FII.
