Condomínios – O caso do assassinato em Caldas Novas

Ficamos estarrecidos na semana passada com o desfecho das buscas por Daiane Alves de Souza, desaparecida desde o dia 17 de dezembro de 2025 no condomínio em Caldas Novas.

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Infelizmente, descobriu-se no último dia 28 de janeiro que o síndico do condomínio a assassinou. O desenrolar dos fatos tornou-se de conhecimento público, e nós não falaremos disso, e sim do abuso de autoridade de um síndico que se sentia dono do condomínio.

A vítima, com sua família, possuía seis apartamentos no condomínio, que eram administrados em locação pelo síndico e corretor. Mas, ao assumir essa administração, ela começou a ser perseguida por uma série de atos ilegais por parte do autor do crime.

Foi publicado que ele desligava o fornecimento de água e energia elétrica das unidades a elas pertencentes, além de desmoralizar publicamente a vítima perante os demais condôminos. Áudios demonstram que ele a ameaçava e a qualquer outro proprietário que pretendesse passar a ela a administração do imóvel, dizendo que o inquilino não receberia os serviços do condomínio e poderia até ser impedido de entrar. Dizia que “lá tudo teria que passar por ele”.

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Situação absurda, sinistra! Mas esse tipo de situação não é raro; são inúmeras as discussões judiciais envolvendo condôminos em face de síndicos e vice-versa.

Ser síndico não é um encargo fácil, vez que tem várias obrigações a cumprir em nome do condomínio, mas de forma alguma lhe dá o título de autoridade maior daquela comunidade.

A autoridade do condomínio é a Assembleia dos Condôminos, que é soberana e determina, na forma legal, quais são os direitos e deveres do grupo, seja pela convenção ou regimento interno. Obviamente, as decisões para a formação desses documentos se submetem ainda ao Código Civil (arts. 1.347 a 1.355) e à Lei do Condomínio (Lei 4.591/64).

O síndico tem deveres conforme determina o art. 1.348 do Código Civil, destacamos alguns:

• Representação Legal: representar legalmente o condomínio em seus interesses, sejam judiciais ou não;

• Zelo pela Segurança e Conservação: diligenciar a conservação das partes comuns e garantir a prestação de serviços essenciais;

• Cumprimento das Regras: fazer cumprir a Convenção, o Regimento Interno e as determinações das assembleias;

• Gestão Financeira: elaborar o orçamento de receita e despesa anual;

• Prestar contas à assembleia anualmente ou quando exigido;

• Cobrar as contribuições condominiais e aplicar as multas devidas;

• Seguro Obrigatório: é dever do síndico realizar o seguro da edificação (art. 1.346).

Em resumo, o síndico possui responsabilidades civis e criminais. Caso não cumpra os seus deveres, pode ser destituído do encargo e ainda processado judicialmente.

Mas o síndico também tem direitos

O síndico possui direitos garantidos para o exercício da função:

• Remuneração ou Isenção: o síndico tem direito a uma remuneração "pró-labore" ou à isenção da taxa de condomínio, desde que isso esteja previsto na Convenção ou aprovado em Assembleia com o quórum devido;

• Direito ao respeito: o síndico não é obrigado a aceitar desrespeitos ou agressões verbais no exercício da função e pode processar por calúnia, injúria ou difamação, além de pedir indenização;

• Contratação de Auxílio: pode delegar funções administrativas a uma administradora de condomínios, mediante aprovação da Assembleia (art. 1.348, § 2º).

Limites legais – o síndico não pode cometer abuso de autoridade

O síndico comete abuso de autoridade quando:

1. Invade unidades: ele somente pode entrar na unidade autônoma, casa, apartamento ou sala/loja com a autorização do morador, proprietário ou em caso de emergência clara;

2. Corta serviços essenciais: não pode cortar o fornecimento de água ou energia elétrica de um inadimplente por conta própria como forma de punição, conforme entendimento do STJ, que considera esse ato como violação da dignidade humana. A cobrança deve ser pela via judicial;

3. Expõe publicamente o morador: é expressamente proibido colocar o nome de devedores em murais, elevadores ou nas redes sociais e grupos de WhatsApp do condomínio;

4. Altera o Regimento sozinho: qualquer mudança em regras de convivência deve passar necessariamente pela votação da assembleia, que é soberana, respeitando todas as formalidades legais.

O síndico não pode ser o fiscal da vida dos condôminos, fazendo interferências fora do âmbito de sua competência. Também não pode se perpetuar no encargo e deve ser transparente em sua administração, deixando a documentação sempre organizada.

Os condôminos, por sua vez, devem sempre participar das assembleias para manifestar-se, votar e ter ciência de tudo o que ficou definido.

As assembleias devem ser convocadas por editais em tempo hábil; os condôminos com direito a voto devem estar regulares conforme determinado na Convenção; e as atas assinadas e registradas.

É recomendável que se tenha no condomínio um Conselho Fiscal também eleito para o mesmo período de gestão do síndico, tudo em benefício da comunidade condominial.

Enfim, síndico não manda, ele representa.

Registre os problemas existentes por conversas, fotos ou áudios para usar se for necessário. Converse com o síndico tendo sempre uma testemunha por perto; se não resolver, faça uma notificação, que pode ser extrajudicial mesmo. E, se ao final não der certo, registre boletins de ocorrência e acione a justiça.

Mas vale sempre a pena resolver pelo diálogo.

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Rosane Ferreira – advogada civilista

As opiniões expressas neste texto são de responsabilidade exclusiva do(a) autor(a) e não refletem, necessariamente, o posicionamento e a visão do Estado de Minas sobre o tema.