O mercado imobiliário tem se destacado nos últimos meses, como evidenciado pelo desempenho positivo do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX), que apresenta um crescimento de mais de 6% em 2023. Além disso, o ETF IFIX-L (XFIX11), que replica o mercado imobiliário, registrou uma valorização de quase 8% no ano.
No entanto, se você prefere evitar os riscos da Renda Variável e deseja aproveitar os lucros gerados pela valorização dos imóveis no mercado financeiro, uma alternativa interessante a considerar é o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI).
Caso não esteja familiarizado com esse tipo de título, este artigo foi elaborado especialmente para você. Aqui, você terá uma visão geral sobre esse tipo de investimento e também aprenderá como investir em CRI.
O que é CRI?
O CRI é um título de crédito emitido por securitizadoras lastreado em créditos imobiliários. Esses títulos são instrumentos financeiros que permitem às empresas do setor imobiliário, como construtoras, incorporadoras e instituições financeiras, captar recursos no mercado de capitais.
Para simplificar a explicação do CRI, vamos imaginar um proprietário de um imóvel que deseja ampliá-lo ou realizar uma estruturação. Esse proprietário pode solicitar a emissão de um CRI e oferecer como garantia o valor dos aluguéis que receberá no futuro, em troca do dinheiro necessário para as obras.
Dessa forma, a securitizadora emite o CRI e antecipa os aluguéis. Essa antecipação é feita mediante o pagamento de uma taxa, como por exemplo, 5% + IPCA ao ano. Em outras palavras, ao adquirir o título, você está “emprestando” seu dinheiro ao emissor do CRI.
Quem adquire os CRIs passa a receber os pagamentos referentes aos créditos imobiliários. Por exemplo, se você comprar um CRI lastreado em aluguéis, receberá o valor dos aluguéis como rendimento.
Como funcionam?
Na prática, o funcionamento de um CRI envolve diferentes agentes e etapas. O processo começa com uma empresa do setor imobiliário, como uma construtora, incorporadora ou instituição financeira, que possui créditos imobiliários, como aluguéis, financiamentos ou contratos de compra e venda de imóveis.
Essa empresa transfere esses créditos para uma securitizadora, que atua como intermediária.
A securitizadora, por sua vez, agrupa esses créditos e os utiliza como lastro para a emissão dos CRIs. O lastro é a garantia que respalda o valor dos títulos. Por exemplo, se forem aluguéis, os CRIs serão lastreados nesses recebimentos futuros.
Com os créditos agrupados como lastro, a securitizadora emite os CRIs, que são os títulos negociáveis. Esses títulos são então disponibilizados no mercado para serem adquiridos por investidores interessados em obter rendimentos.
Os investidores, que podem ser pessoas físicas, fundos de investimento ou instituições financeiras, adquirem os CRIs por meio de corretoras ou instituições autorizadas. Ao comprar esses títulos, eles se tornam os detentores dos direitos sobre os recebíveis imobiliários.
A empresa responsável pelos créditos imobiliários continua realizando os pagamentos, como aluguéis, financiamentos ou outros recebíveis. Esses pagamentos são direcionados para a securitizadora, que os repassa aos detentores dos CRIs como rendimentos.
Os investidores passam a receber esses pagamentos periodicamente de acordo com as condições estabelecidas no título.
É importante destacar que os CRIs são regulamentados e fiscalizados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) no Brasil. A emissão e negociação desses títulos ocorrem no mercado de capitais, por meio de corretoras e instituições financeiras autorizadas.
Como investir em CRI?
Agora que você está familiarizado com as principais informações sobre essa opção de investimento em Renda Fixa, o próximo passo é entender como investir em CRIs.
Antes de tudo, é importante ter em mente qual é o objetivo do seu investimento, estabelecer um prazo e avaliar sua tolerância ao risco ao optar por investir em CRIs. Com essas informações em consideração, você poderá fazer uma escolha mais racional e adequada para a sua aplicação.
Para investir em CRIs, é necessário possuir uma conta em uma corretora de valores mobiliários, como, por exemplo, o BTG Pactual.
Após abrir a conta, a corretora oferecerá uma variedade de CRIs disponíveis para investimento. Analise as características de cada título, como prazo, remuneração, garantias e emissores. Considere também a classificação de risco dos CRIs fornecida por agências de rating.
Após selecionar o CRI de sua preferência, envie uma ordem de compra por meio da plataforma da corretora. Indique a quantidade desejada e confirme a operação. O valor investido será deduzido de sua conta na corretora.
Mantenha-se informado sobre o desempenho dos CRIs em sua carteira. Acompanhe os pagamentos de juros e quaisquer atualizações sobre os títulos. Se necessário, faça ajustes em sua estratégia de investimento.
