A recente introdução da faixa 4 no programa Minha Casa, Minha Vida marcou uma nova fase para o mercado de imóveis usados no Brasil. Em 2024, o governo estabeleceu normas que inicialmente restringiram o acesso de parte da classe média ao financiamento de imóveis usados, mas, em maio de 2025, novas mudanças acenaram positivamente para o setor.
Este ajuste tornou possível a compra de imóveis utilizados por famílias com rendas de até R$ 12 mil, enquanto também flexibilizou as condições de financiamento para a faixa 3 do programa. Essas alterações são vistas como uma tentativa de revitalizar o mercado imobiliário brasileiro, fortemente dependente do programa governamental para impulsionar suas vendas.
Historicamente, a Caixa Econômica Federal, como principal operadora do Minha Casa, Minha Vida, tem aplicado critérios rigorosamente similares para o financiamento de imóveis novos e usados, sendo a posse anterior de imóvel na cidade e a comprovação de renda alguns dos requisitos exigidos. No entanto, distorções surgem das diferentes taxas de financiamento. Atualmente, com os juros tradicionais beirando 12% e a Selic em um dos níveis mais altos das últimas duas décadas, a busca por alternativas no mercado imobiliário tornou-se uma necessidade vital para muitas famílias.
Quais as mudanças para o financiamento de imóveis usados em 2025?
As regras de 2024 tiveram alterações significativas em 2025, notadamente na diminuição do valor de entrada para os imóveis na faixa 3. Antes, era exigido um adiantamento de 50% do valor do imóvel nas regiões Sul e Sudeste, e de 30% nas regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste. Agora, esses valores foram ajustados para 35% e 20%, respectivamente.
Por exemplo, para um imóvel avaliado em R$ 270 mil, a entrada nas regiões Sul e Sudeste passou de R$ 135 mil para R$ 94,5 mil, enquanto nas regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste, a entrada foi de R$ 81 mil para R$ 54 mil.
Como essas mudanças impactam o mercado de construção?
O impacto no setor de construção civil é significativo, pois há um dilema entre equilibrar as necessidades dos compradores por imóveis acessíveis e sustentar a indústria da construção. Dados do Ministério das Cidades indicam que o número de financiamentos de imóveis usados atingiu uma altura histórica em 2024, com 27% de todas as operações.
Isso aponta para uma crescente dependência do mercado em relação ao financiamento de usados. O temor é que o foco em imóveis usados comprometa o progresso econômico sustentável vinculado à construção de novos empreendimentos, que geram empregos e alimentam o FGTS.
Por que o governo alterou as normas de financiamento?
As alterações nas normas de financiamento de imóveis usados respondem à pressão exercida por entidades do setor de construção, que argumentam sobre a importância de fomentar a produção de novos empreendimentos para ativar a economia e gerar empregos.
A escassez de recursos no FGTS também é um fator preponderante, exigindo prudência no gerenciamento dos fundos para que possam suportar tanto os financiamentos de novos quanto de usados de forma equilibrada. Portanto, as mudanças visam mitigar parte da pressão, incentivando a aquisição de novos sem desconsiderar a relevância dos usados em determinados nichos do mercado.
Essas decisões refletem uma tentativa do governo de moderar os custos associados aos imóveis usados, mantendo-os significativamente menores em comparação com os novos, enquanto suaviza a exigência de entrada inicial para ampliar o acesso ao crédito habitacional. Espera-se que essas medidas insuflem vitalidade ao mercado de imóveis usados, ao mesmo tempo em que se mantém um equilíbrio com as necessidades de crescimento econômico oriundo da construção civil.