Cobranças por danos no fim da locação exigem vistoria inicial detalhada. Sem laudo, fotos e assinatura das partes, a Justiça tende a afastar reparos por desgaste natural ou vícios estruturais, conforme a Lei do Inquilinato e decisões do TJ-SP.
A disputa sobre danos no fim do aluguel segue entre as principais causas imobiliárias. Um caso fictício, inspirado em decisões do TJ-SP e na Lei do Inquilinato, mostra como a ausência de vistoria inicial detalhada pode impedir o locador de cobrar reformas que não foram causadas pelo inquilino.
Por que a cobrança de reparos após a entrega das chaves gera conflito?
O conflito surge quando o locador exige que o imóvel seja devolvido “impecável”, ignorando desgaste natural e problemas anteriores. Sem provas claras do estado inicial, a cobrança passa a ser questionável e frequentemente judicializada.
No caso do apartamento 102, o proprietário atribuiu ao inquilino danos em piso antigo e infiltrações estruturais. A alegação esbarrou na falta de documentação técnica capaz de demonstrar que os problemas surgiram durante a locação.
O que a Justiça considera essencial na vistoria inicial?
O entendimento consolidado exige que o locador produza prova detalhada do estado do imóvel no início do contrato. Quando isso não ocorre, o Judiciário presume que os danos reclamados já existiam ou resultam do tempo, como mostram os pontos a seguir.
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- Laudo descritivo: registro minucioso de pisos, paredes, teto e instalações no início da locação.
- Prova visual: fotos e vídeos vinculados ao laudo para comprovação objetiva.
- Assinatura das partes: concordância formal sobre o estado do imóvel entregue.
Como a Lei do Inquilinato limita a responsabilidade do inquilino?
A Lei 8.245/91 estabelece que o inquilino deve devolver o imóvel no estado em que recebeu, ressalvadas as deteriorações do uso normal. Isso exclui a obrigação de pagar por vícios ocultos ou falhas estruturais.
No caso analisado, o tribunal afastou a cobrança por infiltração e desgaste do piso, entendendo que tais problemas não decorrem do uso direto, mas de manutenção anterior e da própria idade do imóvel.
Quais danos costumam gerar dúvida na entrega do imóvel?
A distinção entre dano indenizável e desgaste natural é o ponto central das ações. A jurisprudência do TJ-SP costuma diferenciar responsabilidades com base técnica, como se observa nos exemplos abaixo.
- Pintura riscada recente: dano causado pelo uso direto durante a locação.
- Infiltração estrutural: vício oculto ligado à construção ou manutenção do prédio.
- Fiação antiga: desgaste natural que não pode ser atribuído ao inquilino.
Como inquilinos podem se proteger de cobranças indevidas?
A principal proteção está na produção de prova desde o primeiro dia. Registrar o estado real do imóvel evita que problemas antigos sejam transferidos ao inquilino no encerramento do contrato.
Vídeos, fotos e notificações por escrito ao surgirem defeitos estruturais criam um histórico sólido. Essa postura preventiva reduz litígios e fortalece a defesa caso o locador tente impor custos sem base legal.