O debate sobre a atualização do preço do aluguel voltou a ganhar força na Espanha depois que um advogado especializado em habitação explicou o que pode acontecer quando o proprietário deixa de revisar a renda por vários anos, em um cenário de forte alta das locações nas grandes cidades e de novas regras a partir de 2026.
Como funciona hoje a atualização do aluguel na Espanha
A legislação espanhola determina que o reajuste do aluguel não é automático: ele só pode ocorrer se houver uma cláusula específica no contrato. O artigo 18.º da Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU) prevê revisão anual da renda, desde que essa possibilidade tenha sido pactuada de forma expressa entre as partes.
Além disso, o proprietário deve comunicar por escrito a nova quantia, indicando o índice utilizado e a data em que a mudança passa a valer. Sem essa notificação formal, em regra, o novo valor não pode ser exigido, o que reduz espaço para aumentos surpresa ou unilaterais.
Como será a atualização do aluguel no Brasil em 2026
No Brasil, a atualização do aluguel residencial em 2026 também não é automática: ela depende de cláusula expressa no contrato e está submetida à Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Em geral, as partes pactuam a correção anual com base em índices como o IPCA ou o IGP-M, mas o reajuste só pode ocorrer uma vez a cada 12 meses.
LeiaTambém
Quando o locador permanece anos sem aplicar o reajuste previsto, surge o princípio da supressio, pelo qual o não exercício prolongado de um direito pode limitar sua cobrança retroativa. O STJ entende que, se o proprietário deixa de corrigir por longos períodos, não pode exigir todas as diferenças de uma só vez.
Como o IRAV substitui o IPC na atualização do aluguel
Na prática, quando a cláusula de atualização está presente, o valor do aluguel costuma ser vinculado a um indicador oficial de inflação ou a um índice próprio para habitação. Desde 1.º de janeiro de 2025, o Índice de Referência para Atualização dos Aluguéis de Imóveis (IRAV) passou a ser o principal parâmetro para contratos recentes.
O IRAV é calculado mensalmente pelo Instituto Nacional de Estadística (INE) para moderar aumentos excessivos, substituindo o IPC em boa parte das locações. Em períodos de inflação alta, o governo pode impor tetos temporários, limitando ainda mais a subida anual da renda e trazendo previsibilidade para inquilinos e proprietários.
O que acontece se o proprietário não atualiza o aluguel durante anos
A dúvida mais comum envolve a chamada subida acumulada do aluguel, quando o dono do imóvel deixa de revisar o valor por vários anos e depois tenta aplicar todos os reajustes de uma só vez. Nesses casos, o conteúdo do contrato, o índice pactuado e a forma de comunicação da atualização são decisivos.
Mesmo havendo cláusula de atualização anual vinculada a um índice (IRAV, IPC, IPCA, IGP-M ou outro), a correção normalmente só pode ser exigida após notificação prévia. Assim, a nova renda tende a valer a partir do mês seguinte ao aviso, dificultando a cobrança retroativa de diferenças antigas sem que o inquilino tivesse sido formalmente informado.
Quais limites existem para aumentos do aluguel e como evitar conflitos
O sistema atual de atualização de aluguéis busca equilibrar estabilidade para o inquilino e preservação do poder de compra do proprietário frente à inflação. Para aplicar os reajustes de forma correta, é crucial entender os limites legais, o índice que regula o contrato e as travas a aumentos abusivos.
Alguns pontos práticos ajudam a visualizar melhor esses limites e a forma correta de aplicar as subidas de renda ao longo do tempo, evitando conflito e surpresas desagradáveis:
- Índice de referência: contratos novos na Espanha tendem a usar o IRAV; contratos antigos podem manter o IPC ou outro índice pactuado.
- Cláusula de revisão: sem previsão expressa de ajuste, o aluguel permanece estável, salvo novo acordo por escrito.
- Intervalo mínimo: o reajuste só pode ocorrer uma vez a cada 12 meses, tanto na Espanha quanto no Brasil.
- Revisional de aluguel: no Brasil, após 3 anos, qualquer parte pode pedir judicialmente a adequação ao valor de mercado.
Para reduzir litígios, transparência e informação são fundamentais em um mercado de aluguel de moradias em constante mudança. Se você recebeu um aumento que parece abusivo ou acumulado, revise o contrato, cheque o índice aplicado e questione de imediato qualquer cobrança retroativa que não tenha sido previamente notificada.
Não espere o problema explodir: busque orientação jurídica especializada agora, antes de assinar qualquer acordo ou aceitar um valor que possa comprometer seu orçamento ou a rentabilidade do seu imóvel. Agir rápido é a melhor forma de proteger seus direitos, evitar prejuízos duradouros e transformar uma situação de conflito em uma negociação mais justa e equilibrada.