Quem paga essa conta?
IPTU abraça lógica 'Robin Hood', mas invertido, em que regiões densas e unidades mais econômicas subsidiam imóveis em lotes grandes e áreas de baixa densidade
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Visualize uma rua com 100 metros de comprimento e 15 metros de largura. Além da rua propriamente dita, esse “pacote” trará a respectiva galeria de água pluvial, a tubulação que entrega a água e a tubulação que recolhe o esgoto (enterradas), e seu posteamento, com as redes de energia e de telecom suspensas sobre a rua. Serão 10 metros de asfalto ao centro e uma calçada com 2,5 metros de cada lado, adornadas com uma árvore a cada 6 metros (umas 30 árvores no trajeto).
Suponha que esse pacote completinho, bem pavimentado, sem buracos, bem mantido, com gente transitando de um lado para outro, e distribuindo carros, ônibus, energia, água e internet para os imóveis lindeiros a essa rua, possa custar algo em torno de 10 milhões de reais, e mais, sei lá, 500 mil reais de manutenção a cada ano. Ao fim de 10 anos de uso, serão, portanto, 15 milhões imobilizados e investidos pelo poder público nesse trecho de rua.
Nesse ponto, urbanismo, gestão da cidade e princípios (éticos e da justa aplicação dos recursos públicos) precisam convergir em pelo menos uma pergunta importante: quem paga essa conta?
Um trecho com 100 metros de comprimento é, basicamente, um quarteirão. Se é um quarteirão com apenas 1 supermercado de um lado da rua e 1 casa num lote enorme do outro, a lógica diz que esse custo deveria ser dividido em 2 partes, certo? Pela mesma lógica, se estamos num setor de baixa densidade, com 5 casas em cada lado da rua, a conta deveria ser dividida em 10 partes. Pela lógica (dos imóveis responderem pelo custo da infraestrutura que recebem), cada imóvel do primeiro exemplo deveria responder por um IPTU de 7,5 milhões de reais a cada 10 anos. No segundo exemplo, a conta cai para 1,5 milhão de reais para cada imóvel, num prazo de 10 anos.
Ainda na lógica (dos imóveis respondendo pelo custo da infraestrutura que recebem), como ficaria um quarteirão numa zona de alta densidade (como serão os Centros após políticas de regeneração), com, sei lá, 1.000 apartamentos? Cada um deles pagaria, no máximo, 1.500 reais ao longo dos próximos 10 anos.
Mas não é nada disso o que acontece: em vez de um racional onde a parcela de contribuição é proporcional à infraestrutura recebida, o imposto é calculado conjugando a área construída, o padrão construtivo e o valor venal da terra num determinado local, independentemente de quantas unidades haja no quarteirão. Pelo sistema vigente, uma casa pequena num lote grande contribuirá com menos do que um apartamento novo num quarteirão que tenha outros 200 apartamentos iguais.
É um sistema onde quarteirões com poucos imóveis são subsidiados por quarteirões com muitos imóveis, sem qualquer compromisso de rateio do custo real de implantação e manutenção da infraestrutura naquele local específico. O adensamento posterior beneficia a municipalidade e irriga os cofres com recursos adicionais, mas não penaliza (ou precifica de forma justa) os setores com baixa densidade.
Quando o imposto passa a operar na lógica do rateio do custo da infraestrutura, o imposto será tão mais baixo quanto maior for a densidade: um benefício colhido pela população, e que preserva a sustentabilidade econômica da municipalidade (mais contribuintes recolhendo o mesmo valor), mas sem aumento expressivo da arrecadação. Não é difícil entender o porquê de a municipalidade ter pouco interesse na revisão desse sistema, e adoção de uma outra lógica.
Além de respeitar a lógica e a justiça tributária, esse modelo traz um benefício lateral como consequência: na medida em que imóveis em setores de baixa densidade têm seu imposto majorado, e o tempo passa a ser determinante no tempo de “estocagem” de imóveis e lotes, o aumento da oferta de lotes ao mercado, e a redução no tempo de retenção, em conjunto, implicam em aumento da oferta e na redução no custo da fração ideal dos futuros imóveis.
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A lógica do IPTU está errada, gerando distorções, facilitando especulação com os lotes em regiões de baixa densidade, e gerando incentivos invertidos, contrários à revitalização das zonas centrais e adensamento dos centros urbanos, num sistema tipo Robin Hood, mas invertido.
As opiniões expressas neste texto são de responsabilidade exclusiva do(a) autor(a) e não refletem, necessariamente, o posicionamento e a visão do Estado de Minas sobre o tema.
