Segundo o artigo 156, inciso II da Constitui��o Federal, o�ITBI � o imposto cobrado sobre a transmiss�o onerosa de bens im�veis e de direitos reais sobre im�veis, bem como cess�o de direitos a sua aquisi��o.
Ele surgiu no in�cio do s�culo XIX, primeiramente com o alvar� de 3 de junho de 1809 e, logo ap�s, no artigo 9�, inciso 3�, da Constitui��o de 1891. O sujeito passivo do ITBI pode ser tanto aquele que transmite o im�vel quanto aquele que recebe, conforme consta no artigo 42 do C�digo Tribut�rio Nacional.
Ser� definido quem ser� o respons�vel por meio da lei municipal que regular� o imposto. No�outro lado da obriga��o, �o sujeito ativo competente para cobran�a do�imposto ser� o�munic�pio onde o bem est� situado.
J� foi vencida a ideia de que a cobran�a deveria ser feita�pelo estado, pensamento que vigorava at� a Constitui��o de 1988. A partir da vig�ncia da nova Carta Magna, o ITBI estadual foi decomposto em dois impostos: o atual ITBI municipal e o ITCMD estadual.
Como � estipulado pela Constitui��o Federal, o ITBI n�o incide sobre a transmiss�o de bens ou direitos incorporados ao patrim�nio de pessoa jur�dica em realiza��o de capital, nem sobre a transmiss�o decorrente de fus�o, incorpora��o, cis�o ou extin��o de pessoa jur�dica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, loca��o de bens im�veis ou arrendamento mercantil. Outra�transfer�ncia isenta tratada pelo mesmo diploma � a de im�vel desapropriado para fins de reforma agr�ria.
O fato gerador do imposto�pode ocorrer em tr�s momentos: na transmiss�o do bem, na transmiss�o de direitos reais ou na cess�o de direitos referente � obten��o do im�vel. H� uma exce��o quando tratamos de direito real de garantia, ou seja, o direito de alcan�ar o pagamento de uma d�vida por meio de um bem ofertado como garantia para satisfazer essa despesa. Nesse caso, a transfer�ncia de direito real n�o configura fato gerador do ITBI.
A base de c�lculo do�ITBI corresponde ao valor venal do im�vel, o valor de mercado. � pol�mico a quantia�que consta na escritura para fins de c�lculo. Alguns autores defendem que esse valor � insignificante, podendo o Fisco arbitrar pre�o diverso. Outros entendem que deve sim valer o que diz o documento.
O Superior Tribunal de Justi�a se pronunciou no sentido que o pre�o considerado deve ser fruto de avalia��o do Fisco, e n�o o pronunciado pelos particulares.
Ainda, se tratando de al�quota, elas devem ser precisadas por lei municipal e proporcionais, significando que a porcentagem � a mesma para todos os casos, o valor do tributo aumenta proporcionalmente ao aumento do valor sobre que incide.
O Supremo Tribunal Federal elaborou a s�mula n��656 sobre a inconstitucionalidade da al�quota progressiva no ITBI. Alguns munic�pios chegaram a tratar da progressividade em suas leis municipais, � exemplo do artigo 10� da Lei Municipal 11.154/91 de S�o Paulo.