Novo zoneamento de Covas prev� pr�dios mais altos em SP

A gest�o Bruno Covas (PSDB) apresenta nesta quinta-feira, 31, para consulta, sua proposta de altera��o da Lei de Zoneamento de S�o Paulo que libera pr�dios mais altos nos miolos dos bairros. O projeto � mais t�mido do que sua primeira vers�o, apresentada ainda sob o governo Jo�o Doria na Prefeitura, em janeiro de 2018, e deixa de fora uma s�rie de demandas do mercado imobili�rio - entre elas, a redu��o do valor na contrapartida paga para construir acima do limite permitido.

Para mudar a Lei de Zoneamento, que est� em vigor h� tr�s anos, a Prefeitura afirma ser preciso fazer ajustes na ocupa��o de determinados locais da cidade. Outro argumento � oferecer mais atrativos ao setor produtivo, barateando o custo da constru��o em �reas que hoje despertam menos interesse.

Entre as principais altera��es, a Prefeitura prop�e aumentar de 48 para 60 metros o limite de altura dos pr�dios localizados em Zonas de Centralidade (ZN), e de 28 para 48 nas Zonas Mistas (ZM). Essas �reas correspondem a cerca de 15% da �rea da cidade e ocupam grande parte dos chamados remansos, ou miolo dos bairros.

Na vers�o de Doria, por�m, era previsto liberar completamente o limite de altura - o que levou a cr�ticas de urbanistas. Pelo Plano Diretor Estrat�gico, de 2014, o adensamento de S�o Paulo deveria ocorrer nas Zonas de Eixo de Estrutura��o Urbana (ZEU), que ficam ao longo de grandes avenidas com oferta de transporte p�blico. Segundo especialistas, a mudan�a ent�o proposta feria esse princ�pio.

"Uma consequ�ncia do Plano Diretor foi a elitiza��o dos corredores", diz o secret�rio de Desenvolvimento Urbano, Fernando Chucre. "Como era bastante flex�vel para construir, e as outras �reas ficaram com excesso de restri��o, o mercado correu para o corredor e houve uma explos�o no pre�o."

Embora passe a permitir espig�es em miolos dos bairros, a proposta agora n�o prev� aumento do coeficiente de aproveitamento (o quanto � permitido construir em um terreno), mantendo, portanto, o n�mero de unidades no pr�dio. Dessa forma, a Prefeitura espera conseguir atrair as construtoras, mas sem afetar o adensamento das regi�es.

Hoje, os corredores t�m coeficiente quatro, enquanto nas demais regi�es � de at� dois. "O que a gente fez foi modular o gabarito (altura m�xima do pr�dio)", diz Chucre. "Ou seja, a gente est� possibilitando que, em vez de dois pr�dios, a empresa construa uma torre naquele terreno. Isso traz economia com elevadores, funda��o e uma s�rie de itens." A nova proposta n�o altera as zonas de uso nem seus per�metros. J� para habita��es sociais, a Prefeitura quer permitir 20% a mais de �rea constru�da para empreendimentos com 80% das unidades destinadas � baixa renda.

Outorga

Um dos pontos mais pol�micos da proposta de Doria foi retirado na nova vers�o: reduzir em 30% o valor das outorgas onerosas pagas pelo construtor que quer erguer mais do que o limite estabelecido para a regi�o. O abono desse pagamento era uma demanda do mercado imobili�rio. "N�s retiramos esse ponto porque a outorga, embora varie muito, representa no m�ximo de 4% a 5% do valor da obra. N�o � significante em rela��o ao empreendimento", afirma o secret�rio. "Ao mesmo tempo, ela constituiu uma fonte forte de financiamento para habita��o e mobilidade de S�o Paulo."

Segundo Chucre, a mudan�a da Lei de Zoneamento ser� submetida � consulta p�blica por ao menos 30 dias. A expectativa da Prefeitura � que o texto final, que ser� elaborado ap�s an�lise das colabora��es recebidas, seja encaminhado � C�mara Municipal ainda este ano.

Principais pontos

- O que n�o muda: a proposta apresentada n�o altera as zonas de uso ou seus per�metros nem aumenta os coeficientes de aproveitamento m�ximos, que permanece de 4 (quatro) nas �reas do entorno dos eixos de transporte de massa e at� 2 (dois) no restante. O coeficiente define o quanto se pode construir em um terreno.

- Verticaliza��o: a flexibiliza��o do limite ser� permitida nas zonas mistas, com limite de 48 metros de altura, e de centralidade, com limite de 60 metros de altura, apenas nas vias com largura m�nima de 12 metros. Essas zonas correspondem a 21% da cidade.

- Cota parte e garagem: a Prefeitura, no texto que vai agora para consulta, n�o aborda a possibilidade de redu��o das unidades, ou seja, constru��o de menos unidades por terreno. Para as vagas, prop�e uma vaga por unidade habitacional ou uma equivalente a cada 60 metros quadrados de �rea comput�vel.

- Habita��o Social: amplia-se em 20% o coeficiente de aproveitamento para quem construir unidades espec�ficas para at� 3 sal�rios.

As informa��es s�o do jornal O Estado de S. Paulo.