Parque exp�e novo Baixo Augusta, com menos com�rcio e mais pr�dios

O Baixo Augusta foi, por algumas d�cadas, um dos s�mbolos da S�o Paulo que nunca dorme. Seja dia, seja noite, as cal�adas da regi�o dificilmente ficavam vazias de pedestres e frequentadores de bares, baladas e pequenos com�rcios. Esse cen�rio, por�m, deixou de ser vis�vel em toda a rua. O que n�o se deve s� � pandemia, mas tamb�m a um novo perfil, com mais condom�nios fechados.

As cinco primeiras quadras da Rua Augusta - as mais pr�ximas do rec�m-inaugurado Parque Augusta e do centro - ganharam ao menos 15 novos condom�nios fechados nos �ltimos dez anos, segundo levantamento do Estad�o com base em dados de licenciamento urbano da Prefeitura.

Com muros, grades ou arquitetura fechada para a cal�ada, alguns desses empreendimentos nem t�m entrada pela via. O perfil contrasta com a trajet�ria da regi�o, que h� cerca de um s�culo tem forte presen�a de com�rcios e servi�os. Por ali, aberto h� menos de um m�s, o parque tem atra�do grande circula��o de pessoas em fins de semana e virou uma nova "praia" do paulistano.

Segundo especialistas ouvidos pelo Estad�o, a profus�o de condom�nios fechados exp�e o uso ainda reduzido da "fachada ativa" (com�rcio e servi�os nos t�rreos), incentivada pelo Plano Diretor de 2014. No Baixo Augusta, a maioria dos novos edif�cios obteve aval de constru��o antes dessa lei, mas os que vieram depois repetiram o padr�o.

Os condom�nios s�o de menor porte, em �reas de 600 a 2 mil m�, por�m concentrados em um trecho de cerca de um quil�metro de extens�o. Como foram criados a partir da jun��o de lotes de casas, sobrados e pequenos im�veis de poucos pavimentos, por vezes os novos terrenos t�m formatos de "U", "L" ou assemelhados, passando por tr�s de alguma edifica��o que n�o foi comprada pelo incorporador.

Uma pesquisa do Laborat�rio de Pol�ticas P�blicas (LPP) da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Mackenzie identificou os tipos de constru��o que passaram a predominar na �ltima d�cada no Baixo Augusta. Enquanto os im�veis majorit�rios entre a d�cada de 1940 e o in�cio dos anos 2010 ficam junto � cal�ada, os posteriores s�o mais afastados da rua.

Heraldo Ferreira Borges, um dos autores do estudo, diz que a verticaliza��o da �rea � bem-vinda, pois aumenta o n�mero de pessoas que usufruem da infraestrutura do centro, mas seria importante impulsionar o uso da fachada ativa. Condom�nios fechados, segundo ele, passaram a ganhar for�a no Pa�s nos anos 1970 e 1980, quando a restri��o de acesso e o lazer interno eram vistos como forma de dar a sensa��o de seguran�a em meio � alta de taxas de viol�ncia.

TRAJET�RIA

Parte das caracter�sticas do Baixo Augusta vem de 130 anos atr�s, quando o trecho at� a Rua Caio Prado foi aberto, e depois estendido at� a atual configura��o, por volta de 1920. O objetivo era ligar o centro aos Jardins. At� os anos 1950, o Baixo Augusta era voltado ao p�blico de maior renda, o que mudou com o crescimento da Avenida Paulista como polo financeiro, a cria��o da passagem da Liga��o Leste-Oeste sob a Pra�a Roosevelt e a consequente alta nos congestionamentos. Um marco da mudan�a foi o fechamento do col�gio franc�s Des Oiseaux, onde hoje est� o parque.

No fim do s�culo 20, a �rea era conhecida por reunir bares e boates e pela prostitui��o, o que voltou a mudar no in�cio dos anos 2000, com baladas mais descoladas. Entre os novos condom�nios no Baixo Augusta, a localiza��o � valorizada nos an�ncios, que a descrevem como "onde tudo acontece", "das mais vibrantes" e de "efervesc�ncia cultural".

A proximidade com o parque, esta��es de metr� e a Paulista tamb�m � lembrada. Em parte deles, a est�tica associada � regi�o tamb�m entra na decora��o e no design, como paredes verdes e arte urbana.

Diretora executiva comercial do Grupo Lopes, do segmento imobili�rio, Mirella Raquel Parpinelli diz que novos lan�amentos n�o s� chamam a aten��o para si, mas para o entorno - tendem a impulsionar o aluguel e a compra de im�veis vizinhos. Equipamentos como o parque tamb�m ajudam. "O cliente acaba olhando o bairro com outros olhos."

Grande parte dos novos empreendimentos � de quitinetes (os "studios") e apartamentos de um quarto, embora tamb�m haja oferta de op��es com dois e tr�s. A maioria traz variedade de servi�os e espa�os de lazer interno, dos mais usuais (como lavanderia e academia) aos mais diversificados, como piscina aquecida, cinema, spa, concierge e at� vesti�rio no subsolo s� para diaristas.

Alguns empreendimentos no entorno, como na Rua Frei Caneca, fogem do padr�o do condom�nio fechado. H� ainda exemplos do outro lado da via, perto dos Jardins. No Baixo Augusta, a exce��o � um lan�amento na altura da Rua Peixoto Gomide, com entrega prevista em 2024. "Buscamos fazer integra��o com a rua, para que tamb�m sirva ao n�o morador", diz Isaac Khafif, CEO da Planik, incorporadora respons�vel pelo projeto. Segundo ele, 60% das unidades foram vendidas na primeira semana.

Para o pesquisador da USP Helterson Leite, a atual valoriza��o imobili�ria est� ligada � profus�o de festas mais "cool" e � proje��o na m�dia. "A retomada foi org�nica, pelas baladas, vida noturna, com espa�o underground, de encontro de grupos at� exclu�dos como LGBTs, em que era um lugar em que podiam ir e se sentir mais confort�veis e seguros."

Ele tamb�m destaca que o cen�rio � convidativo para o setor imobili�rio, com boa infraestrutura e recentes investimentos p�blicos, como a reforma da Roosevelt, a Linha 4-Amarela do Metr� e o parque. Por outro lado, diz, que os ares democr�ticos do "hype" do Baixo Augusta foram afetados pela maior proje��o. "Os espa�os onde antes se encontravam drag queens e travestis come�aram a se elitizar." Alguns dos locais de baladas deram lugar a condom�nios.

Parte dos novos apartamentos (pelo tamanho e localiza��o) n�o � pensada exclusivamente para moradia fixa, mas tamb�m loca��o de curta dura��o. No Airbnb, h� mais de 50 an�ncios s� nas cinco primeiras quadras da via. A pedido do Estad�o, a imobili�ria Quinto Andar fez levantamento com dados de an�ncios e contratos num raio de um quil�metro do parque. O valor do m� do aluguel � de R$ 42,43 - 20% mais do que a m�dia da cidade (R$ 35,43). Com oferta majorit�ria de apartamentos de at� um quarto (76%), o aluguel m�dio � R$ 1,9 mil (sem condom�nio e taxas), mas h� op��es at� de R$ 7 mil. As informa��es s�o do jornal O Estado de S. Paulo.