Mutu�rios com contratos assinados at� julho de 2009 pagam seguro maior

Cerca de 1,5 milh�o de mutu�rios com contrato assinado at� julho de 2009, em todo o pa�s, est�o pagando seguro embutido nas presta��es da casa pr�pria at� duas vezes mais caro que o cobrado dos novos tomadores de empr�stimos habitacionais. Desse total, 600 mil s�o da classe m�dia e financiaram seus im�veis com diversos bancos privados e p�blicos pelo Sistema Brasileira de Poupan�a e Empr�stimos (SBPE). Os demais s�o da carta de cr�dito da Caixa Econ�mica Federal com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Servi�o (FGTS). Essa cobran�a diferenciada, aplicada pelas seguradoras ligadas aos principais bancos desde o segundo semestre de 2009, engorda os cofres das empresas em cerca de R$ 500 milh�es por ano.

A Caixa Seguros, que det�m 70% das ap�lices habitacionais no pa�s, reduziu de 40% a 50% o seguro a partir de 3 de agosto de 2009, mas avisou que a medida s� valia para novos contratos. Ao cobrar pre�os diferentes de mutu�rios de mesma idade e com id�ntico saldo devedor, as seguradoras desrespeitam o C�digo de Defesa do Consumidor (CDC) e resolu��o do Conselho Monet�rio Nacional (CMN), que determina o direito � mudan�a de ap�lice pelo mutu�rio a qualquer momento.

A servidora p�blica Ana Maria Pereira tem contrato com o Ita� desde 2007 e paga R$ 115,63 de seguro na presta��o. Com o mesmo saldo devedor (R$ 158 mil) e idade (41 anos) de Ana, outro cliente paga hoje R$ 83,25, 30% a menos, conforme simula��o obtida no site do Ita�. Na Caixa Seguros, a diferen�a � bem maior: uma pessoa de 42 anos com contrato assinado em julho de 2009 e saldo devedor de R$ 138 mil paga hoje R$ 157 de seguro. Para d�vida e idade iguais, a Caixa cobra hoje R$ 71 em um contrato assinado agora, numa redu��o de 55%. Em um ano, o mutu�rio antigo ter� pago R$ 1.032 a mais que o novo.

Outro cliente da Caixa com financiamento de R$ 120 mil pela linha Pro-Cotista do FGTS come�ou pagando R$ 107,68 de seguro em maio de 2009. Doze meses depois, j� estava desembolsando mais de R$ 120, devido � corre��o aplicada pela seguradora. No entanto, se tivesse contratado hoje, mesmo estando mais velho, pagaria R$ 65,70, quase 50% a menos. Em um ano, a diferen�a chega a R$ 651.

Se as seguradoras n�o baixarem os valores dos contratos antigos ao pre�o de mercado atual, a tend�ncia � que a Justi�a seja abarrotada com a��es. Segundo advogados e um juiz especializado em direito do consumidor consultados pelo Estado de Minas, a Resolu��o 3.811 do CMN, de novembro de 2009, que permite o acesso a seguradoras que ofere�am condi��es melhores, � clara quanto ao direito dos mutu�rios com contratos anteriores. O artigo 6º da resolu��o diz que “a institui��o integrante do SFH dever� aceitar a mudan�a de ap�lice, por op��o do mutu�rio, durante o curso do contrato de financiamento habitacional”. Ou seja, a qualquer momento.

Na Lei

Mesmo que n�o houvesse essa resolu��o, a redu��o dos encargos de financiamentos habitacionais tem que alcan�ar os contratos assinados antes da norma, pois eles s�o de trato sucessivo, que se renovam periodicamente, afirma o juiz consultado. “A Resolu��o 3.811 atinge tamb�m os mutu�rios com contratos anteriores � sua edi��o. Nem podia ser diferente, pois o direito est� na lei. A resolu��o apenas disciplinou a aplica��o desse direito”, afirma a advogada Carla Buiati, do escrit�rio Buaiti & Passos.

O advogado S�rgio Sender, especialista em direito imobili�rio que atua no Rio de Janeiro, garante que o direito de revis�o contratual est� previsto no inciso 5 do artigo 6º do CDC, que determina “a modifica��o das cl�usulas contratuais que estabele�am presta��es desproporcionais ou sua revis�o em raz�o de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas”. Segundo Sender, se as seguradoras est�o oferecendo pre�o mais baixo para os segurados novos, o contrato ficou mais oneroso para os antigos. “Cabe a revis�o do contrato.”

O juiz lembra que, como os contratos de financiamento habitacional s�o de presta��o continuada ou de trato sucessivo, tal como o da ap�lice do seguro, qualquer norma nova favor�vel posterior se estende aos novos e aos que j� est�o em vig�ncia. Segundo ele, o mutu�rio da casa pr�pria � considerado consumidor qualificado, “nitidamente mais vulner�vel”, por lidar com grandes conglomerados econ�micos, sem possibilidade de discutir as cl�usulas contratuais. Ele menciona precedentes do Superior Tribunal de Justi�a (STJ) que consolidam esse entendimento.

Batalha perdida

A equipe do ministro da Fazenda, Guido Mantega, que participou das negocia��es ocorridas em 2009 para a edi��o da Resolu��o 3.811 do Conselho Monet�rio Nacional (CMN), defendeu que o texto mencionasse que a liberdade de trocar de ap�lice durante a vig�ncia do contrato habitacional valia para todos os mutu�rios, inclusive para aqueles com contratos anteriores � norma. Mas os representantes do Banco Central foram contra e venceram a batalha. Com isso, prevaleceu a ideia de vig�ncia s� para financiamentos feitos a partir da sua edi��o. A redu��o do seguro habitacional ocorreu por press�o do ent�o presidente Luiz In�cio Lula da Silva, ao lan�ar o programa Minha casa, minha vida, que ficou isento do pagamento. No in�cio de 2009, ele soube que o seguro era alto e correspondia a at� 30% da presta��o.