Apesar do aumento do cr�dito para casa pr�pria inadimpl�ncia � reduzida

Bras�lia – Apesar de o pre�o dos im�veis continuar subindo e o valor dos financiamentos aumentar, os riscos de a inadimpl�ncia no setor aumentar e comprometer o sistema imobili�rio s�o baixos. O diretor de Habita��o da Caixa Econ�mica Federal, Teot�nio Rezende, garante que o cr�dito imobili�rio vem se expandindo nos �ltimos anos, sem qualquer flexibiliza��o ou afrouxamento das regras de concess�o. Isso, segundo ele, � o que vai impedir que os mutu�rios que est�o comprando im�vel atualmente fiquem inadimplentes e comprometam o sistema.

Segundo ele, prova disso s�o os baixos �ndices de inadimpl�ncia, que, nos �ltimos tr�s anos, est�o entre os menores da hist�ria do Sistema Financeiro da Habita��o (SFH), em torno de 1,4% dos contratos em carteira. “As institui��es financeiras mant�m rigor nos crit�rios de sele��o dos projetos a serem financiados, bem como em rela��o aos compradores dos im�veis. O Banco Central, por sua vez, mant�m-se atento ao comportamento do mercado”, argumenta Rezende.

Ele afirma que a Caixa, para aprovar um financiamento, leva em considera��o n�o apenas a renda da fam�lia, mas uma s�rie de outros fatores, como suas despesas mensais ordin�rias, que aferem o real rendimento dispon�vel, a capacidade de pagamento e a tend�ncia de continuar pagando. Por meio do sistema do BC, os bancos conseguem saber de todas as d�vidas a partir de R$ 1 mil que o candidato ao empr�stimo tem com qualquer outra institui��o financeira.

O executivo considera que o financiamento em rela��o ao valor de avalia��o do im�vel – em torno de 74% – para os financiamentos para rendas mais baixas e de 65% – para as rendas mais altas, no caso de aquisi��o – � seguro e �timo. Ele ressalta que o sistema de amortiza��o crescente (SAC) adotado pelo Brasil, em que a presta��o inicial � mais alta do que no tradicional sistema Price, usado nos empr�stimos em geral, faz com que a amortiza��o da d�vida ocorra em velocidade maior.

Outros tempos Rezende afirma que, em caso de subida dos juros da economia (da Selic), o mutu�rio s� seria afetado pelo aumento da TR, pois a taxa do contrato anual � fixa e n�o se altera. Mas ele n�o v� cen�rio de disparada da TR que comprometa a capacidade de pagamento das fam�lias. “Isso poderia ocorrer em um cen�rio de descontrole inflacion�rio, conjugado com pol�tica salarial restritiva, como ocorreu na d�cada de 1980, que, definitivamente, n�o condiz com a atual realidade e tend�ncias da economia brasileira”, destaca. O diretor da Caixa garante que o fato de o banco financiar at� 100% do im�vel n�o implica risco maior, pois o valor emprestado est� ligado � capacidade de pagamento do comprador.

Mas para o pesquisador do Instituto de Pesquisa Econ�mica e Aplicada (Ipea) Adolfo Sachsida, o financiamento total do im�vel tem risco maior, pois o mutu�rio ficaria exposto, com uma d�vida no valor do im�vel, de amortiza��o lenta e sujeita a aumentar caso os juros aumentem. Na avalia��o dele, o fato de o governo fomentar o mercado, com amplia��o dos prazos de financiamento de 30 para 35 anos e o aumento do limite dos im�veis do Minha casa, minha vida para R$ 190 mil, afeta o sistema. “O mercado quer se ajustar, e vem o governo para desequilibrar”, afirma.

O educador financeiro Reinaldo Domingos lembra que, como a maior parte dos brasileiros compra im�vel para morar e n�o para investir, uma eventual queda do pre�o provocada por problemas no sistema n�o afeta diretamente esses mutu�rios, pois n�o precisa se desfazer da casa pr�pria. O problema, alerta, � se as fam�lias continuar�o ou n�o mantendo sua capacidade de pagamento ao longo do contrato, se ter�o ou n�o condi��es de honrar as presta��es.

Planejamento Por isso, a compra deve ser planejada, de forma a n�o estrangular o or�amento, deixando-o sem margem para qualquer despesa de emerg�ncia ou que impe�a de realizar algum outro projeto pessoal, como uma viagem cara. Ele lembra que a d�vida da casa pr�pria dura d�cadas. “O mais importante � a sustentabilidade dessa d�vida”, avisa. O ideal, afirma, � que o mutu�rio mantenha uma reserva equivalente a 10 ou 12 meses de presta��es, para continuar honrando-as, caso tenha algum problema, como de sa�de ou de empregabilidade, que interrompa a entrada de rendimento no domic�lio.

Ele tamb�m descarta a possibilidade de crise no Brasil semelhante � que aconteceu nos Estados Unidos. “O d�ficit de moradia aqui � grande. H� muita gordura a ser queimada”, diz, lembrando que o cr�dito imobili�rio no pa�s corresponde a apenas 5,6% do Produto Interno Bruto, enquanto nos EUA chegou a 80% na �poca da crise. Al�m disso, l� foram concedidos empr�stimos a clientes com hist�rico de problemas de pagamento, e a mesma hipoteca do im�vel foi dada em garantia para obten��o de novos financiamentos. O que n�o ocorre no Brasil, onde o im�vel fica alienado em nome do banco at� o fim do pagamento.