� necess�rio pensar com muito cuidado antes de optar por esse sistema. O custo tende a sair mais alto que o de um financiamento habitacional se o comprador obtiver cr�dito na Caixa Econ�mica Federal ou no Banco do Brasil, que oferecem taxas de juros entre 7,6% e 8,08% ao ano (0,64% e 0,67% ao m�s) para im�veis at� R$ 500 mil, ainda que a presta��o inicial seja mais alta. Para comparar, n�o basta o interessado apenas multiplicar a parcela inicial de um sistema e de outro pelo n�mero de meses para saber quanto pagar� no final do prazo. Esse cuidado se aplica mesmo para o primeiro sorteado no cons�rcio, que leva vantagem sobre os demais.
O problema � que as parcelas do cons�rcio (portanto do total da d�vida a vencer) s�o atualizadas anualmente com base em um �ndice de pre�o acumulado a cada 12 meses, que pode ser o �ndice Nacional da Constru��o Civil (INCC), da Funda��o Getulio Vargas, o que se aplica � maioria dos casos, ou o �ndice Nacional de Pre�os ao Consumidor (INPC), do Instituto Brasileiro de Geografia e Estat�sticas (IBGE), usado pela Caixa. Esses indicadores t�m ficado na casa dos 7% em 12 meses nos �ltimos tr�s anos. Em 2013, apontam para uma taxa pr�xima desse percentual. J� o saldo devedor dos financiamentos n�o tem sofrido qualquer corre��o, pois a TR, usada para esse fim, � atualmente zero, em consequ�ncia do fato de a Selic estar em 7,5% anuais.
Al�m disso, os bancos adotam o sistema de amortiza��o crescente, em que a presta��o inicial do empr�stimo � mais alta justamente para que o mutu�rio amortize mais o valor do principal (o financiamento tomado) desde o in�cio. Assim, os juros cobrados a cada m�s incidem sobre um saldo devedor que se reduz progressivamente. “O financiamento � melhor do que o cons�rcio, pois, al�m da presta��o descrescente, garante a posse imediata do im�vel”, alerta o economista e especialista em matem�tica financeira Jos� Dutra Vieira Sobrinho.
Numa simula��o feita com os dois produtos oferecidos pela Caixa, com o mesmo valor do cr�dito para pagamento em 150 meses, � poss�vel verificar que a parcela mensal do cons�rcio, bem menor inicialmente, fica igual � do financiamento ap�s 60 meses de pagamento, considerando INPC ou INCC de 5,5% no primeiro ano e de 4,5% nos demais, e a TR zerada, como ocorre desde o in�cio deste ano. A partir da�, durante os demais 90 meses, a presta��o do cons�rcio continua subindo e a do financiamento diminuindo.
No fim de 150 meses, o consorciado ter� pago em torno de R$ 430 mil, enquanto desembolsaria R$ 397 mil ou R$ 389 mil num financiamento do mesmo banco. Caso a simula��o fosse feita com a TR e o INPC dos �ltimos 10 anos, o financiamento com as atuais taxas de juros seria ainda mais vantajoso. Entre abril de 2003 e o mesmo m�s deste ano, a TR ficou em 16,7%, observa Dutra Sobrinho. J� o INPC variou 69,9% e o INCC 111,2%. Nos �ltimos 15 anos, enquanto a TR acumulou 41,02%, o INCC subiu 227,45%, mais de cinco vezes. O INPC ficou em 160,7%, quatro vezes mais.
RAPIDEZ A Caixa alega que o cons�rcio � op��o para quem planeja adquirir um im�vel sem pressa de t�-lo imediatamente. Ele serve tamb�m para compra de im�vel comercial, que tem taxas de juros dos financiamentos mais altas. J� a Associa��o Brasileira das Administradoras de Cons�rcios (Abac) destaca que o sistema n�o deve ser usado por quem n�o pode esperar muito tempo pelo bem.
Segundo a Caixa, a corre��o das parcelas pelo INPC, �ndice adotado pela institui��o, preserva o valor de compra no momento da contempla��o da carta de cr�dito, que � por sorteio ou lance. O problema � que, para quem j� foi contemplado, essa atualiza��o pela infla��o encarece o cr�dito que o cliente obteve anteriormente, em n�vel menor. J� o consorciado contemplado depois de alguns anos recebe uma carta de cr�dito maior. Mas � preciso considerar que, na pr�tica, ele estava poupando e n�o financiando algo. Todo valor desembolsado at� ent�o poderia ter ficado numa aplica��o financeira, recebendo rendimentos. Esse montante poupado poderia ser usado como entrada em um financiamento, que seria, assim, concedido em condi��es bem mais favor�veis.
O �ltimo perde mais
Os primeiros sorteados em um cons�rcio t�m um benef�cio em rela��o aos que optam pelo financiamento: uma parcela inicial bem menor, que poder� caber com mais conforto no or�amento. Se o sal�rio desses contemplados acompanhar a varia��o da infla��o no anos seguintes, a presta��o comprometer� sempre a mesma propor��o do or�amento. N�o cai, mas tampouco pesa sobre as contas dom�sticas.
“Para essas pessoas, pode at� n�o ser um mau neg�cio. Mas para a maioria dos consorciados, � p�ssimo”, afirma o economista Jos� Dutra Vieira Sobrinho. “� uma decis�o que leva em conta v�rios fatores, que n�o pode ser tomada por impulso”, refor�a o educador financeiro Mauro Calil.
� preciso considerar nos c�lculos tamb�m os custos extras da carta de cr�dito obtida no cons�rcio: taxa de administra��o (em geral de 17% a 18% durante todo o prazo, o que d�, no caso de 150 meses, 0,12% ao ano) e encargos para o fundo de reserva, al�m do seguro — esse cobrado tamb�m no financiamento.
Um consorciado sorteado no 37º m�s recebe uma carta de cr�dito atualizada, que passa a ser de R$ 288 mil ap�s tr�s anos (a partir do exemplo de R$ 250 mil). A essa altura, ele j� pagou R$ 84.798,00 em 36 meses e ter� de arcar ainda com 114 parcelas de R$ 2.512,00 , que continuar�o a subir a cada 12 meses. Na pr�tica, ter� recebido apenas R$ 203,2 mil, pois os outros R$ 84.798,00 correspondem ao que ele desembolsou antes, sem receber o bem.
Na ponta do l�pis, ele arca com custos (compar�veis aos juros cobrados no financiamento) de 0,64% ao m�s, o mesmo de um financiamento oferecido pela Caixa para im�vel de at� R$ 500 mil. Mas a presta��o do cons�rcio aumenta a cada 12 meses e a do financiamento cai. Se tivesse aplicado as 36 parcelas na caderneta de poupan�a, que tem rendido 0,41% ao m�s, essa pessoa teria no mesmo per�odo cerca de R$ 90 mil.
A esperan�a de dar lance e receber logo o bem tamb�m requer contas, pois pode n�o valer a pena. Mesmo a op��o do chamado lance embutido � desvantajosa. Trata-se de uma forma de o consorciado ser contemplado sem desembolsar suas economias. Nesse caso, ele paga o lance com parte do valor da pr�pria carta de cr�dito. O valor menor que ele recebe embute custo bem mais alto do que se ele tivesse obtido o montante integral.(AD)