S�o Paulo – Vinte anos antes de o WeWork surgir com seus espa�os descolados com m�quinas de chope e mesas de tot�, a brit�nica Regus j� inventara o compartilhamento de escrit�rios. Hoje em dia, dividir o escrit�rio virou coworking – e o coworking virou um grande neg�cio. Mas, enquanto a WeWork j� � avaliada em US$ 20 bilh�es, um m�ltiplo equivalente a 20 vezes sua receita, a Regus, recentemente rebatizada de IWG, vale s� US$ 2,1 bilh�es na Bolsa de Londres, o equivalente a pouco mais que o faturamento de um ano.
Ainda mais curioso: a IWG d� lucro e domina o setor com folga. S�o mais de 3,2 mil unidades em 110 pa�ses, enquanto a WeWork ainda opera no vermelho e tem 287 unidades em 23 mercados. O que explica uma diferen�a de valor t�o grande? Na teoria, o modelo de neg�cios � o mesmo: ambas alugam im�veis em contratos de 10 a 20 anos, investem para adaptar o ambiente e depois locam as baias e salas para terceiros em contratos de aluguel flex�vel.
Na pr�tica, a hist�ria � diferente. Mais do que escrit�rios descolados, a WeWork passou a oferecer a experi�ncia de comunidade, networking e tecnologia, tornando-se a escolha preferida das startups – e convencendo os investidores de que o futuro do trabalho se dar� dentro de seus espa�os. Por causa disso, ela tem sido avaliada como uma empresa de tecnologia.J� a Regus � mais conservadora: seus espa�os s�o tradicionais, parecidos com escrit�rios de grandes empresas. N�o � � toa que mais de metade de seus clientes tem este perfil. Para bater de frente com a WeWork, a IWG (dona da Regus) comprou h� tr�s anos a Spaces, que oferece um perfil mais “descontra�do” e com cara de Vale do Sil�cio. A Spaces aluga pr�dios inteiros e n�o apenas alguns andares, o que permite desenvolver uma experi�ncia mais completa, com toda a estrutura do pr�dio pensada de forma conjunta. A meta da IWG � que a Spaces represente 25% de seu portf�lio. Atualmente, s�o apenas 125 unidades no mundo, sendo que 45 foram abertas s� no primeiro semestre deste ano.
MERCADO NACIONAL No Brasil, os coworkings se mostraram um neg�cio resistente, que crescem em meio � crise econ�mica. “Muitas empresas devolveram espa�os e a vac�ncia em S�o Paulo, por exemplo, que era de 4% em 2011, subiu para quase 20%”, diz Tiago Alves, presidente da IWG no Brasil. “Isso criou oportunidades muito boas de expans�o.”
A Regus est� no Brasil desde 1994 e a primeira unidade da Spaces abriu em julho do ano passado. Agora, a IWG est� trazendo mais quatro de suas marcas para o pa�s. No ano que vem, devem come�ar a operar a Signature, que oferece escrit�rios de luxo, mais refinados e com uma experi�ncia “premium”, a Open Office, com espa�os em regi�es mais afastadas e baratas, a Basepoint, uma vers�o do Spaces para pr�dios menorese a No. 18, uma marca do grupo que mistura aspectos do ambiente de trabalho com caracter�sticas t�picas de uma casa.
O mercado de coworkings pode ser descolado, mas n�o � f�cil: para que o neg�cio seja sustent�vel, a ocupa��o dos im�veis precisa ser muito alta. No WeWork a taxa m�dia de ocupa��o dos pr�dios no Brasil � de 94,8%. A Regus n�o abre o n�mero exato, mas o CEO garante que todos os im�veis do Pa�s t�m ocupa��o superior aos 80%. No mundo, a taxa de ocupa��o m�dia das unidades da IWG gira em torno de 73%.
Apesar da ocupa��o alta, a WeWork ainda n�o � rent�vel. No primeiro semestre deste ano, o preju�zo no mundo foi de mais de US$ 700 milh�es, para uma receita de US$ 763 milh�es. “A m�trica que usamos � chamada de ‘community adjusted Ebitda’ e mede o n�mero financeiro de cada unidade separadamente”, diz Lucas Mendes, diretor-geral do WeWork no Brasil. “Nessa m�trica somos sempre rent�veis, mas investimos muito mais do que geramos de caixa.”
O maior esfor�o das duas empresas ainda � convencer os brasileiros de que faz sentido se mudar para espa�os de trabalho compartilhado: os coworkings n�o representam sequer 3% dos espa�os corporativos locados na cidade de S�o Paulo. Em mercados mais desenvolvidos, como Londres, a fatia j� supera os 6%.