Disputa no com�rcio online reduz ociosidade de galp�o perto da capital

A corrida do com�rcio eletr�nico para entregar rapidamente as mercadorias aos clientes e a menor oferta de novos empreendimentos vagos levaram � retomada da loca��o de galp�es em condom�nios log�sticos pr�ximos dos grandes centros. Esse movimento � n�tido em S�o Paulo. O estado re�ne mais da metade dos galp�es em condom�nios do Pa�s e, no ano passado, 70% da �rea alugada para e-commerce no Brasil foi em S�o Paulo.

Com mais empresas fechando contratos de loca��o, houve uma diminui��o da ociosidade dos empreendimentos melhor localizados. "A vac�ncia nos galp�es de alto padr�o em condom�nios log�sticos subiu por conta da crise e agora est� sendo reduzida antes mesmo de a economia retomar de forma mais consistente, sobretudo nas �reas que est�o a 40 quil�metros do marco zero da Pra�a da S�", observa Nilton Molina Neto, presidente da Binswanger Brazil, consultoria do setor.

A parcela de galp�es vazios em condom�nios a 40 quil�metros do centro da capital paulista fechou o ano passado em 13,9%, depois de ter chegado a 20,1% em 2014, no in�cio da crise, aponta a Binswanger. Foi uma redu��o de mais de seis pontos porcentuais. J� a vac�ncia m�dia dos galp�es localizados at� 120 quil�metros do centro, caiu num ritmo menor. Estava 23,1% em 2014 e encerrou o ano passado em 20,6%.

Apesar da redu��o da ociosidade dos galp�es, especialmente dos que ficam pr�ximo da capital, o aluguel m�dio pedido ainda n�o subiu. Molina Neto diz que, quando a vac�ncia ficar abaixo de 10%, o valor pedido deve come�ar aumentar.

Essa barreira est� perto de ser rompida nos empreendimentos localizados em Cajamar, munic�pio a cerca 30 quil�metros da capital paulista, cobi�ado pelas empresas de log�stica pelo fato de ter liga��o com as principais rodovias do Pa�s. Fernando Terra, diretor para Am�rica Latina da �rea industrial e de log�stica da CBRE, uma das grandes consultorias imobili�rias, diz que ociosidade em condom�nios de galp�es instalados no munic�pio j� est� em 11%. "Come�a ter press�o para alta de pre�o", frisa.

Nova onda

Uma nova onda do e-commerce, capitaneada pela Amazon, gigante global do com�rcio eletr�nico reconhecida pela agilidade nas entregas, pelo Mercado Livre, que � um shopping center virtual que vende produtos de terceiros, e pelo Magazine Luiza, desencadearam o aumento da procura de loca��o de galp�es destinados a centros de distribui��o.

Foi em Cajamar que, em 2018, a Amazon alugou 49 mil metros quadrados (m�) para armazenar 120 mil itens pr�prios. No mesmo munic�pio, o Mercado Livre tamb�m fechou em 2018 um contrato de pr�-loca��o de um galp�o 111,7 mil m� antes mesmo de o empreendimento ser constru�do Foi o maior contrato de galp�o sob encomenda fechado no Pa�s.

A GPL, multinacional especializada em opera��es log�sticas e contratada para erguer o centro de distribui��o do Mercado Livre, fechou em 2018 o segundo maior contrato de loca��o com o grupo GPA. Vai construir um galp�o de 100 mil m�, no Rio de Janeiro

"2018 foi o melhor ano desde 2012", diz Mauro Dias, presidente da GLP. Com presen�a em 11 estados, a empresa terminou ano com contratos fechados de loca��o de galp�es que somam 423 mil m�. � um volume 56% maior comparado a 2017, puxado por S�o Paulo, nas �reas de varejo e e-commerce.

Loca��o cresce 50% em SP

Os galp�es alugados em condom�nios no Estado de S�o Paulo, descontados os devolvidos, somaram uma �rea de 600 mil metros quadrados (m�) no ano passado, um desempenho 50% maior do que em 2017, segundo dados da consultoria imobili�ria CBRE. S�o Paulo superou o resultado do Pa�s, que teve um avan�o de 30% no saldo de loca��es no mesmo per�odo.

"2016 foi o pior ano do mercado de galp�es", diz Ricardo Betancourt, presidente da Colliers Brasil, consultoria imobili�ria. Nesse ano, foram alugados no Estado de S�o Paulo 192 mil m�, descontadas as �reas devolvidas. No ano seguinte, essa marca subiu para 420 mil m�. Em tr�s anos, de 2016 para 2018, os volumes locados em S�o Paulo triplicaram.

Betancourt tem expectativa de que os pre�os de loca��o tenham uma melhora real ainda neste ano. E o primeiro sinal que precede a subida do valor dos alugu�is come�a acontecer. Os propriet�rios dos empreendimentos, por exemplo, est�o fazendo menos concess�es nas negocia��es, movimento tamb�m observado por Nilton Molina Neto, presidente da Binswanger Brazil, consultoria do setor.

"No Rio, tivemos casos de car�ncia de um ano e a tend�ncia agora � que n�o passe de tr�s meses", diz Betancourt. Diante da grande oferta, o executivo lembra que durante a crise os propriet�rios n�o tiveram condi��es de aplicar os reajustes de pre�os previstos nos contratos, o que come�a a ser poss�vel agora com a melhora do mercado.

Molina Neto conta que h� mais dificuldade de renegociar os contratos de loca��o de galp�es em regi�es privilegiadas. Segundo ele, os propriet�rios n�o concedem redu��es de pre�o na base dos contatos, apenas cortes pontuais./M.C.

Tempo de entrega

A entrega r�pida, segura e por um custo baixo das compras feitas no com�rcio online � a nova aposta do varejo para se diferenciar da concorr�ncia, na avalia��o do professor da Funda��o Dom Cabral, Fabian Salum. Isso explica a corrida de grandes grupos varejistas para alugar galp�es menores em �reas pr�ximas dos mercados consumidores, a fim de descentralizar a distribui��o.

Melhorar a experi�ncia do cliente no chamado "last mile" (a �ltima milha), o trajeto final de uma compra online, tem concentrado os esfor�os de lojistas em v�rias partes do mundo e tamb�m no Brasil. A inten��o, explica Salum, � superar alguns dos maiores motivos de insatisfa��o de quem opta pelo e-commerce: o prazo de entrega e o valor do frete.

O Magazine Luiza, por exemplo, ampliou em 25% a �rea de armazenagem no ano passado e fechou 2018 com mais de 400 mil metros quadrados. Foram dois novos centros de distribui��o em Hidrol�ndia (GO) e Teresina (PI), num raio de 30 quil�metros, fora a expans�o das opera��es no Sul e Sudeste.

"De todas as vendas que fizemos no ano passado, 30% delas estavam na casa do cliente em at� 48 horas", conta o diretor de log�stica, Lu�s Fernando Kfouri. Para isso, ele explica que precisou ter mais produtos espalhados por centros de distribui��o regionais com objetivo de agilizar a entrega. Fora isso, a rede usa as mil lojas como mini centros de distribui��o.

As vendas online do Magazine est�o aceleradas. Cresceram 60% no �ltimo trimestre de 2018 ante o mesmo per�odo de 2017, enquanto o faturamento das lojas f�sicas aumentou 24%. O com�rcio online responde por 40% da receita total de vendas, que atingiu R$ 5,9 bilh�es no �ltimo trimestre de 2018.

Na concorrente Via Varejo, dona das bandeiras Casas Bahia e Ponto Frio, al�m dos 17 centros de distribui��o espalhados pelo Pa�s, nove entrepostos d�o suporte para entregar rapidamente as compras online e as feitas nas lojas f�sicas. Paulo Nailato, diretor de opera��es da rede, diz que 50% das entregas s�o feitas em at� 48 horas.

A Amazon, que completou o primeiro m�s de opera��o com produtos pr�prios no Pa�s, n�o informa os planos futuros sobre a implanta��o de um servi�o r�pido de entrega, em at� duas horas, como h� nos EUA. A empresa informa que em algumas capitais, como na Regi�o Metropolitana de S�o Paulo, "a entrega priorit�ria est� sendo bastante adotada".

Para o presidente do Conselho de com�rcio eletr�nico da Fecom�rcio-SP, Pedro Guasti, a prolifera��o de marketplaces - shoppings virtuais que vendem produtos de terceiros - entre as grandes varejistas, que viram nessa presta��o de servi�o de armazenamento e entrega de mercadorias uma nova fonte para ampliar a rentabilidade do neg�cio, acelerou a procura por galp�es log�sticos em �reas pr�ximas aos grandes centros.

A B2W, a maior ocupante de galp�es entre as empresas de internet, e o Mercado Livre n�o se manifestaram. As informa��es s�o do jornal O Estado de S. Paulo.