Governo deve lan�ar programa com leasing de im�veis para classes C e D

O presidente Jair Bolsonaro deve lan�ar em breve um novo programa habitacional, batizado de Aproxima, pelo qual vai oferecer um terreno para que construtoras ergam empreendimentos prevendo im�veis residenciais e estabelecimentos comerciais.

Ser� destinado a fam�lias com renda entre dois e cinco sal�rios m�nimos (hoje, de R$ 1.996 a R$ 4.990), classes C e D. A ideia � fazer uma esp�cie de leasing: o morador que pagar aluguel at� o fim do contrato (que deve ter prazo de 20 anos) fica com o im�vel. O aluguel dever� ter um limite de comprometimento da renda da fam�lia que for contemplada com o im�vel.

Segundo apurou o Estad�o/Broadcast, a meta � lan�ar pelo menos 200 projetos do Aproxima at� 2022, fim do mandato do presidente. O programa � uma parte do plano maior de reestrutura��o da pol�tica nacional de habita��o, que tamb�m trar� mudan�as para o Minha Casa Minha Vida (MCMV). Os estudos envolvem principalmente os Minist�rios de Desenvolvimento Regional e da Economia.

De acordo com integrantes do governo, uma das vantagens do Aproxima � colocar o trabalhador morando em �rea urbana, pr�xima do trabalho. H� bastante cr�ticas em rela��o ao fato de o Minha Casa construir empreendimentos especialmente nas periferias das grandes cidades, principalmente por causa do alto valor dos terrenos.

Outra diferen�a em rela��o ao Minha Casa � liberar com�rcio e presta��o de servi�os nos condom�nios. Isso permite �s construtoras e �s incorporadoras cobrarem mais caro pelos im�veis comerciais e reduzir as presta��es das fam�lias nos im�veis residenciais. A oferta do terreno pela Uni�o tamb�m reduz o custo das empresas para construir os empreendimentos.

A limita��o no valor da presta��o que ser� pago pelas fam�lias vai variar de acordo com a regi�o, o perfil do munic�pio e a renda dos potenciais moradores. Um dos participantes da formula��o do programa deu o exemplo de colocar o teto de 20% da renda para fam�lias que ganham at� tr�s sal�rios m�nimos (R$ 2.994).

A empresa que conseguir oferecer a maior quantidade de unidades residenciais tendo como presta��o esse valor ter� vantagem no processo de licita��o. Outro crit�rio que deve ser analisado na concorr�ncia � oferecimento do menor valor de condom�nio. O plano do governo � definir que o vencedor do edital mantenha o empreendimento por 20 anos.

Retorno

Segundo o secret�rio de Desenvolvimento de Infraestrutura, Diogo Mac Cord de Faria, os crit�rios de escolha do vencedor da concorr�ncia pelo terreno v�o considerar o projeto que promova o maior retorno � sociedade. "Eu fa�o um concurso de ideias de quem consegue me gerar, no fim das contas, um maior retorno para a sociedade, que � a quantidade de fam�lias de menor poder aquisitivo morando em �reas que jamais poderiam pagar, em locais pr�ximos de seus empregos. Ent�o � bastante inovador, tanto em termos de pol�tica p�blica de habita��o quanto em termos de forma de possibilidade desse terreno", diz.

Estudiosos do setor avaliam que o programa tem potencial de atacar um dos grandes problemas do d�ficit habitacional no Brasil: o alto valor dos alugu�is. De acordo com pesquisa de 2018 da FGV e da Associa��o Brasileira de Incorporadoras Imobili�rias (Abrainc), o �nus excessivo com o pagamento de aluguel � um dos principais problemas do d�ficit habitacional enfrentado no Brasil. Esse componente � respons�vel pela falta de moradia para 42% das 7,8 milh�es de fam�lias que n�o t�m casa pr�pria.

Coordenadora de Projetos da Constru��o do FGV/Ibre, Ana Castelo entende que, se o governo mantiver a ideia de limitar o aluguel a algo pr�ximo de 20% da renda familiar, o crit�rio poder� fazer frente ao problema. "Em princ�pio, para uma fam�lia que vai pleitear financiamento habitacional, normalmente esse � o valor razo�vel de uma presta��o, de 20% a 30%. Pensando que ela ter� custos com a habita��o, 20% ainda d� margem para esses custos."

Pesquisador da Funda��o Jo�o Pinheiro, Frederico Poley destaca que as cidades t�m "car�ncia grande de oferta de im�veis", e que a��es que facilitem a ocupa��o de terrenos nos centros da cidade s�o bem-vindas do ponto de vista social. "Governo tem papel importante de facilitar as instala��es de mercado, fazendo regula��es que sejam efetivas", diz.

O Aproxima deve ser lan�ado com a reestrutura��o da pol�tica nacional de habita��o, e demandar� a edi��o de uma medida provis�ria para autorizar que terrenos da Uni�o sejam destinados � iniciativa privada, segundo apurou a reportagem. Deve ser tamb�m necess�rio um di�logo com as prefeituras, j� que, em alguns casos, os munic�pios precisar�o afrouxar regras do que pode ser constru�do em determinadas �reas.

Zero subs�dio

O Aproxima n�o deve contar com recursos do Or�amento-Geral da Uni�o (OGU), segundo apurou a reportagem, outra diferen�a em rela��o ao MCMV. Nos dez anos do programa habitacional criado no governo do ex-presidente Luiz In�cio Lula da Silva foram aportados R$ 110 bilh�es em subs�dios. Para o ano que vem, o or�amento previsto � de R$ 2,71 bilh�es, o menor j� colocado no programa em uma d�cada.

As diferen�as tamb�m s�o encontradas no modelo de financiamento pelo Fundo de Garantia do Tempo de Servi�o (FGTS). No Aproxima, a ideia � que o financiamento com recursos do Fundo seja oferecido somente �s empresas, com limite de 50% do investimento necess�rio para construir o empreendimento.

Apoio municipal

Para o setor da constru��o, a ideia do Aproxima � boa, mas precisa ser encampada pelas prefeituras. Embora os terrenos sejam cedidos pela Uni�o, para o programa dar certo ser�o necess�rias autoriza��es municipais para levantar condom�nios nos centros de grandes cidades, o que deve exigir mudan�as nos planos diretores - com autoriza��o das c�maras de vereadores.

"Por ser uma coisa nova, a gente necessita aprofundar a discuss�o para que ela saia mais arredondada", diz Jos� Carlos Martins, presidente da C�mara Brasileira da Ind�stria da Constru��o (CBIC). O setor pretende enviar formalmente ao governo sugest�es para o programa em duas semanas, ap�s coletar sugest�es com empres�rios.

Segundo o presidente da CBIC, outro ponto que deve ser observado de perto � o quanto o projeto sair� "engessado" do governo. At� o momento, a ideia � que as unidades residenciais e comerciais estejam localizados num mesmo empreendimento.

Martins entende que seria melhor se esse fator fosse flexibilizado. "Por exemplo, vou fazer um shopping (no terreno da Uni�o). Ser� que nesse projeto fica bom colocar um pr�dio de habita��o social, ou eu poderia usar outro pr�dio do governo, que de repente est� deteriorado, reformar e transformar em habita��o social?"

O presidente da CBIC destacou ainda que o programa tem o desafio de conseguir atrair o interesse de v�rias empresas, para que o processo concorrencial n�o fique concentrado em poucas companhias.

Coordenadora de Projetos da Constru��o do FGV/Ibre, Ana Castelo frisou a import�ncia de haver boa concorr�ncia na escolha dos empreendimentos. Como o modelo do projeto � novo, h� uma preocupa��o sobre como as empresas v�o se adaptar. "� importante que seja um neg�cio interessante para empresas e fam�lias, essa � uma quest�o vital." As informa��es s�o do jornal O Estado de S. Paulo.