Fundos imobili�rios perderam este ano R$ 3,28 bilh�es em valor de mercado

Depois da bonan�a em 2019, os fundos imobili�rios vivem neste come�o de ano dias de tempestade. De 1� de janeiro at� a �ltima sexta-feira, a classe de ativos que mais cresceu no ano passado (quase 36%) perdeu na Bolsa R$ 3,28 bilh�es em valor de mercado, a maior desvaloriza��o da hist�ria do investimento dentro de um intervalo de 45 dias.

No total, a cesta que congrega os 131 fundos mais negociados do mercado, o Ifix, encolheu 5,15% em 2020 - em fevereiro, apesar da melhora dos �ltimos dias, a queda � de quase 1%. Somente o Banco Ita�, que administra o principal fundo do setor, o KNRI11, com R$ 4, 1 bilh�es aportados em im�veis, perdeu quase R$ 500 milh�es no per�odo.

Entretanto, apesar desse enxugamento em curso, especialistas afirmam que o investidor n�o precisa correr e liquidar as aplica��es. O rev�s seria, na verdade, uma corre��o natural do que poderia se configurar no futuro como uma bolha de mercado, caso a demanda por fundos imobili�rios continuasse no patamar dos �ltimos meses.

Para se ter uma ideia, depois de 2%, 3% e 4% ao m�s, consecutivamente, o Ifix acumulou alta recorde de 10,6% em dezembro de 2019.

Respons�vel pelas recomenda��es de fundos imobili�rios na corretora do banco Santander, Felipe Vaz chama aten��o para a r�pida valoriza��o dos fundos, que, segundo ele, aconteceu sem um motivo aparente. "Os fundos imobili�rios dobraram de tamanho no ano passado. E fecharam o ano com um resultado acima do esperado", diz ele. "No dia 31 de novembro, eram 570 mil CPFs comprando cotas de fundos imobili�rios. No final de dezembro, j� eram 632 mil. � muita gente em muito pouco tempo", diz Vaz.

Para o diretor-geral do banco Indosuez, Fabio Passos, a queda atual era esperada. Em suas redes sociais, ele j� vinha alertando para o que chamou de "efeito manada" do investidor por produtos lastreados em im�veis desde o come�o de dezembro. "Em m�dia, os fundos vinham com oscila��o de 10% de um m�s para outro, em um ano muito positivo. Crescimentos maiores do que isso, mesmo em 2019, n�o se justificam, j� que n�o houve ganho de patrim�nio l�quido que justifique."

Juros baixo

Fabio Passos credita a alta na procura por fundos imobili�rios em 2019 � queda da taxa de juros, que est� em seu piso hist�rico, a 4,25% ao ano. "Acho que o que aconteceu no ano passado foi um momento de pa�ra do investidor, que est� procurando retorno loucamente", conta. Felipe Vaz concorda. "Hoje, ap�s essa corre��o, os pre�os dos fundos est�o mais justos do que estavam no ano passado", diz.

No geral, a expectativa dos analistas � de que, daqui para frente, os fundos, mais equilibrados, reduzam suas perdas e voltem ao curso normal do mercado. "N�o vejo mais uma corre��o t�o forte como a que vimos nos come�o do ano", diz o gestor de fundos imobili�rios da RB Capital, M�rcio Rocha. "Mas acho que vamos ter ainda oscila��es", completa Fabio Passos.

Ritmo menor

Lan�ados em 2011, os fundos imobili�rios s�o produtos do mercado financeiro que se enquadram na categoria de renda vari�vel, suscet�veis �s oscila��es e riscos de preju�zo. Os fundos investem diretamente em empreendimentos imobili�rios ou em pap�is que s�o lastreados por im�veis, como � o caso dos Certificados de Receb�veis Imobili�rios (CRIs).

Hoje, existem pouco mais de 500 fundos em opera��o no Brasil, sendo que 40% deles s�o negociados na Bolsa de S�o Paulo, a B3. A liquidez desses fundos ainda � baixa. Enquanto na Bolsa o giro m�dio de a��es em um �nico dia ultrapassou os R$ 13 bilh�es em 2019, o ritmo de venda das cotas dos fundos � bem menor: R$ 150 milh�es por dia. Com isso, pode ser mais lento comprar e mesmo vender um papel do setor, que a exemplo das a��es tem sempre prazo de liquida��o de dois dias.

Os fundos adotam diferentes estrat�gias de investimento. H� aqueles que aportam em projetos de lajes corporativas e escrit�rios, os que compram shoppings centers, galp�es log�sticos e at� participam do desenvolvimento de empreendimentos residenciais.

Para a especialista em fundos imobili�rios do Ita� BBA, Larissa Nappo, os fundos voltados para a �rea de log�stica, que envolvem alugu�is de galp�es por grandes com�rcios eletr�nicos, puxaram a fila dos aportes no final do ano. "Olhando por segmentos, o log�stico foi o que mais contribuiu com a alta em dezembro e tamb�m o que mais caiu em 2020", diz.

Uma das explica��es para essa tend�ncia, diz Victor Penna, analista do Banco do Brasil, foi a expectativa do investidor com a retomada das vendas. "A possibilidade de melhora na economia animou o investidor em rela��o �s empresas de varejo que est�o investindo no com�rcio eletr�nico. E houve fundos fechando contratos de alugu�is relevantes e de longo prazo com grandes empresas deste ramo", diz. As informa��es s�o do jornal O Estado de S. Paulo.