Crise do coronav�rus coloca 'lei dos distratos' � prova

O risco de uma nova onda de revis�es e cancelamentos de contratos imobili�rios, que pode ser deflagrada em fun��o do coronav�rus, vai colocar em teste a nova lei dos distratos, sancionada no apagar das luzes do ano de 2018. Ela � a r�gua que a Justi�a vai usar para decidir quem tem raz�o na hora de desfazer um contrato, mas pode haver algumas resist�ncias nos tribunais para sua aplica��o.

A lei foi editada com o intuito de oferecer maior seguran�a jur�dica �s incorpora��es imobili�rias, ao estabelecer porcentuais de reten��o e devolu��o quando o contrato for encerrado, seja por inadimpl�ncia do comprador ou por descumprimento de obriga��es pelos incorporadores. Antes dessa regula��o, a jurisprud�ncia vinha estabelecendo uma multa que variava de 10% a 25% do valor pago pelo consumidor para compensar os esfor�os da incorporadora na obra. Hoje, dependendo do caso, pode chegar a 50%.

Em 2015, a recess�o econ�mica atingiu em cheio o bolso dos brasileiros. Com os compradores sem dinheiro para arcar com as presta��es, o mercado enfrentou uma avalanche de pedidos de cancelamento de contratos. Pressionadas, as incorporadoras se viram amea�adas de ficar sem fluxo de caixa para terminar as obras. O resultado � que muitos casos foram parar na Justi�a. A Lei 13.786/18 (apelidada de lei dos distratos) veio em resposta a esse quadro de inseguran�a jur�dica vivido pelo setor imobili�rio.

Mas a nova lei � controversa entre ju�zes e desembargadores. Uma parte deles considera que o texto engessa as discuss�es, enquanto o melhor seria fazer a an�lise caso a caso. "Para alguns, ela n�o protege o consumidor e trata igualmente as partes desiguais", diz o Theo Keiserman de Abreu, s�cio do Campos Mello Advogados. O tema foi alvo de preocupa��o de representantes do setor imobili�rio em uma videoconfer�ncia promovida na semana passada pelo escrit�rio.

O s�cio do escrit�rio VBD Advogados e conselheiro jur�dico do Sindicato da Ind�stria da Constru��o Civil (Sinduscon-SP), Olivar Vitale, conta que as construtoras j� est�o relatando interrup��es no fluxo de pagamentos dos consumidores. "Quando o cliente est� disposto a negociar, � a melhor situa��o. Ningu�m quer retomar o im�vel. O problema � quando simplesmente deixam de pagar", afirma.

'For�a maior'. A resolu��o de um contrato acontece quando existe um motivo justo, n�o apenas pela vontade de uma das partes. O contexto da pandemia, no entanto, vai adicionar um elemento novo na equa��o: a for�a maior. No caso das incorporadoras, muitas provavelmente v�o deixar de entregar obras no prazo pela dificuldade de receber material, porque o Estado decretou que as constru��es deveriam parar ou proibiu movimenta��o intermunicipal, impedindo a chegada de oper�rios aos canteiros. J� os compradores podem ficar desempregados ou ter sal�rios reduzidos, tamb�m em raz�o do coronav�rus.

"Claro que dever� haver uma benevol�ncia dos ju�zes em interpretar isso. � bem poss�vel que se d� maior prazo para incorporadores terminarem as obras, desde que se prove que o atraso se deu pela pandemia", diz Ana Beatriz Barbosa, s�cia do escrit�rio Perez&Barros.; A recomenda��o � que as incorporadoras documentem tudo, em uma esp�cie de di�rio de obra. O mesmo vale para o comprador que for prejudicado pela pandemia. As informa��es s�o do jornal O Estado de S. Paulo.