Por que os fundos imobili�rios est�o ferindo os cotistas

De 2019 para c� muita gente come�ou a falar - e a investir - em fundos de investimento imobili�rios (FII). Com os sucessivos cortes na taxa b�sica de juros, hoje em 3,75% ao ano, o retorno das aplica��es em renda fixa foi sendo achatado. Isso for�ou o investidor a buscar alternativas para preservar a rentabilidade de sua carteira. E muitos viram nos fundos imobili�rios uma op��o interessante, capaz de entregar ganhos consistentes.

Em pouco mais de um ano, o n�mero de investidores dos FII passou de 200 mil para os atuais 762,4 mil. Esse salto foi impulsionado pelo investidor pessoa f�sica, que hoje responde por 76,15% das cotas e 71,72% do volume negociado na B3. S�o 228 fundos, com um patrim�nio l�quido de R$ 94,5 bilh�es, negociados na Bolsa de Valores.

Mas a migra��o em massa de egressos da renda fixa nem sempre foi acompanhada das informa��es necess�rias sobre a natureza, o funcionamento e os riscos desse tipo de investimento. O pagamento de dividendos mensais feito por grande parte dos FII os aproxima, nesse aspecto, de algumas aplica��es de renda fixa. Mas as semelhan�as param por a�.

A possibilidade de oscila��es bruscas no valor das cotas, t�pica da renda vari�vel, assustou os que pensavam estar entrando em um produto de baixo risco. "A gente escutou muito por a� que 'fundo imobili�rio � uma renda fixa turbinada', mas isso � mentira. O valor da cota pode cair como o de qualquer a��o", diz Daniela Casabona, s�cia da FB Wealth.

O fundo vale quanto pesa?

Como o patrim�nio de um FII � formado por um ou v�rios im�veis, o valor desse patrim�nio d� lastro ao fundo e, em tese, ao valor das cotas, que s�o pequenas fra��es desse bolo. Nem sempre, por�m, o valor de negocia��o das cotas � um espelho fiel da fra��o do todo que elas representam.

Com a explos�o da pandemia do coronav�rus, e meio ao p�nico do mercado financeiro, muitos fundos viram o valor das cotas derreter e passaram a ser negociados muito abaixo do valor patrimonial.

No ramo de shopping centers, duramente atingidos pela crise, o XP Malls, com quase 182 mil cotistas, viu o pre�o da cota cair de R$ 138,80 em 4 de mar�o para R$ 92,06 em 9 de abril. Um movimento semelhante teve o HSI Mall, que det�m mais de 71 mil cotistas: de R$ 117,25 para R$ 82,30 no per�odo.

"Claro que existe raz�o para a queda. Shoppings e escrit�rios v�o ter alguns meses de dor de barriga, assim como a economia como um todo. Mas houve exagero", afirma Eduardo Malheiros, CEO da Habitat Capital. "O im�vel � um ativo que se carrega para a perpetuidade. A renda de loca��o pode ser zero em meses cr�ticos, mas a� o escrit�rio perderia 10% do valor. As cotas derreterem 40% � algo desproporcional. N�o � porque um shopping passou tr�s meses fechado que ele passou a valer 40% a menos."

Dividendo ainda atrativo?

A legisla��o determina que os fundos distribuam pelo menos 95% dos lucros aos cotistas, uma vez a cada semestre. Mas a maioria paga dividendos todo m�s. Essa � uma forma de atrair mais investidores, para quem � interessante contar com uma renda mensal. Nesse caso, o gestor do fundo estima de quanto ser� o lucro no semestre, reparte esse valor em seis parcelas mensais e, ao longo do per�odo, vai fazendo os ajustes necess�rios nos pagamentos seguintes, conforme essa proje��o se confirme ou n�o.

Nesta crise, por�m, muitos tiveram de suspender ou reduzir a distribui��o de dividendos, o que � natural. Afinal, os resultados obtidos pelo fundo com a explora��o dos im�veis tamb�m encolheram com a crise. O fundo HSI Mall diminuiu o valor a ser pago por cota de R$ 0,60 para R$ 0,22, uma queda de 63,3%. J� no Vinci Shoppings, o pagamento em mar�o passou de R$ 0,63 para R$ 0,30, uma redu��o de 52,4%.

O head de real estate da Vinci, Leandro Bousquet, conta que o Vinci Shoppings n�o suspendeu os pagamentos porque a situa��o financeira do fundo permitiu manter os repasses, ainda que com valor reduzido. "Al�m de um caixa confort�vel, ainda temos alguma reserva de resultados acumulados para distribuir, o que nos deixa protegidos neste momento", diz ele. "Como n�o h� horizonte definido para a reabertura das lojas e a retomada do consumo, vamos reavaliar o cen�rio m�s a m�s."

Para quem j� entrou ou est� pensando em entrar nos FII, � importante moderar as expectativas. As perspectivas s�o boas, mas � preciso ter paci�ncia. Os rendimentos devem voltar a subir depois que a crise passar. As informa��es s�o do jornal O Estado de S. Paulo.