Os contratos de loca��o de im�veis, celebrados antes da pandemia, podem ter suas cl�usulas revistas diante do agravamento da situa��o econ�mica, conforme entendimento do Tribunal de Justi�a do Distrito Federal. A 4ª Vara Civil acolheu pedido de uma livraria localizada em um shopping, concedendo a substitui��o do �ndice Geral de Pre�os – Disponibilidade Interna (IGP-DI) pelo �ndice de Pre�os ao Consumidor (IPC), para fins de c�lculo dos reajustes anuais do aluguel.
Em seu recurso � Justi�a, o comerciante justifica que o contrato, com prazo de 120 meses, foi assinado em janeiro de 2020, com previs�o de in�cio de vig�ncia em 1º de fevereiro do mesmo ano, mas em face da COVID-19, dos decretos e de acertos, foram iniciados somente em janeiro de 2021. Nesse per�odo de um ano, o IGP-DI registrou 23,07%, enquanto o IPC foi de 5,64%.
A decis�o da corte levou em conta a possibilidade da aplica��o da teoria da imprevis�o (onerosidade excessiva) e cita os artigos 317, 478 e 479 do C�digo Civil de 2002. Quando, por motivos imprevis�veis, haja despropor��o entre o valor da presta��o devida e o do momento de sua execu��o, “poder� o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto poss�vel, o valor real da presta��o.”
Nos contratos de execu��o continuada, “se a presta��o de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordin�rios e imprevis�veis, poder� o devedor pedir a resolu��o do contrato. Os efeitos da senten�a que a decretar retroagir�o � data da cita��o.”
Em publica��o no site Migalhas, em 31 de mar�o, os advogados Jayme Marques de Souza Junior e Anderson de Souza Amaro, do escrit�rio BMA – Barbosa, M�ssnich, Arag�o, citam caso espec�fico no qual o Tribunal de Justi�a do Estado de S�o Paulo deu provimento a um recurso interposto pelo locador contra decis�o proferida pelo juiz de primeira inst�ncia, que, liminarmente, havia reduzido o valor mensal pago pelo locador devido � pandemia da COVID-19.
“O tribunal revogou a decis�o de primeira inst�ncia considerando que a crise econ�mica provocada pela pandemia presumivelmente afeta ambas as partes contratantes e, portanto, n�o poderia ter provocado desequil�brio contratual; e o locador j� havia reduzido em 70% o valor do aluguel durante a pandemia.”
“O tribunal revogou a decis�o de primeira inst�ncia considerando que a crise econ�mica provocada pela pandemia presumivelmente afeta ambas as partes contratantes e, portanto, n�o poderia ter provocado desequil�brio contratual; e o locador j� havia reduzido em 70% o valor do aluguel durante a pandemia.”
“Com base nos dados preliminares dispon�veis e analisados, � poss�vel concluir que, embora as consequ�ncias da pandemia tenham afetado duramente os contratos de loca��o – principalmente devido a uma queda repentina da receita de pessoas f�sicas e jur�dicas –, os tribunais e os legisladores t�m sido cautelosos ao revisar ou suspender termos e cl�usulas inseridos pelas partes em contratos privados de uma forma geral.
Em vez disso, preferiram preservar os contratos e a autonomia das partes contratantes para negociar solu��es extrajudiciais com vistas ao reequil�brio das disparidades causadas pela pandemia, privilegiando, assim, a seguran�a jur�dica sobre as decis�es a�odadas”, dizem os advogados no site.
Em vez disso, preferiram preservar os contratos e a autonomia das partes contratantes para negociar solu��es extrajudiciais com vistas ao reequil�brio das disparidades causadas pela pandemia, privilegiando, assim, a seguran�a jur�dica sobre as decis�es a�odadas”, dizem os advogados no site.
Outros casos
Fernanda Silveira, advogada, doutoranda em direito tribut�rio, mestre em direito p�blico, professora da PUC Minas e da Escola Superior de Advocacia da OAB/MG, diz que no caso do Distrito Federal, o que o tribunal fez foi alterar o �ndice de corre��o do contrato de loca��o, “um precedente relevante que pode impulsionar outros casos, o que j� vem acontecendo, com a revis�o de contratos que se tornem extremamente onerosos em raz�o da pandemia.”
A advogada chama a aten��o para o aumento abrupto do �ndice de pre�os, reflexo de uma infla��o inesperada e da ineg�vel situa��o de dificuldade generalizada em diversos setores. “V�rios locat�rios reviram contratos em comum acordo com os locadores, com uma redu��o de at� 30% no valor do aluguel. O momento atual � desafiador, por isso � importante que as partes fa�am concess�es que resguardem mutuamente os seus interesses, pois nenhuma delas se beneficiaria com o rompimento abrupto de seus contratos.”
Contratos residenciais
Nos casos de loca��o residencial, o gestor de neg�cios imobili�rios Igor Diniz, de 40 anos, recomenda que inquilinos e propriet�rios evitem recorrer � Justi�a, onde uma decis�o pode ser demorada e desgastante, e cheguem a termo comum. O IGPM, geralmente, � o �ndice mais usado por corretores.
“Hoje, com a pandemia, tudo tem sido negoci�vel, sei de colegas da �rea que usam termo aditivo alterando pra baixo o valor do aluguel. Quando for retomada a economia, avaliam se retomam valores anteriores, ou se esse valor pendente ser� dissolvido nas pr�ximas mensalidades”, diz ele.
“Sempre tivemos boas rela��es e, diante da pandemia, com meu contrato de trabalho suspenso, nem sempre conseguia cumprir o pagamento em dia. Ele apenas pedia que o avisasse com anteced�ncia. At� agora n�o houve reajustes previstos no contrato e ele concordou em pagar o IPTU, dividindo comigo apenas a taxa de lixo, prevista no imposto”.
A aposentada Maria Ol�via Costa, de 56, tem dois im�veis para alugar, sendo apartamento no Bairro Ipiranga, que ficou vazio assim que come�aram as medidas de isolamento. "O inquilino saiu e tive muitas dificuldades para conseguir outro." J� o barrac�o no Bairro Sagrada Fam�lia, o contrato � antigo, e est� abaixo do valor de mercado. “Mas a inquilina � muito gente boa, n�o incomoda em nada e n�o vou aumentar em momento como esse. Nos dois casos, sempre que necess�rio, estou disposta a conversar e ouvir para chegarmos em acordo para ambas as partes.”