Com alta da infla��o, cr�dito imobili�rio ligado ao IPCA e poupan�a perde f�lego

As linhas de cr�dito imobili�rio p�s-fixadas, atreladas ao indicador oficial de infla��o (IPCA) e � caderneta de poupan�a, tiveram um voo de galinha. Os empr�stimos nessas modalidades foram lan�ados com pompa em 2019 e at� mostraram crescimento promissor nos primeiros dois anos, mas agora perderam f�lego, diante de juros e infla��o em alta.

Os financiamentos imobili�rios reajustados pelo IPCA chegaram a movimentar R$ 1,2 bilh�o por m�s ao longo do ano passado. Com os chacoalh�es da economia, esse volume caiu para o patamar de R$ 300 milh�es no fim do primeiro semestre deste ano, conforme dados do Banco Central. E o vi�s � de baixa. A institui��o n�o tem dados espec�ficos sobre linhas de cr�dito corrigidas pela poupan�a.

O lan�amento da modalidade IPCA ocorreu em 2019, em cerim�nia com a presen�a do presidente Jair Bolsonaro, o presidente da Caixa, Pedro Guimar�es, e uma plateia repleta de l�deres pol�ticos e empres�rios do mercado imobili�rio. O banco estatal foi pioneiro na ado��o da linha, com taxas na ordem de 3% a 5% ao ano, mais o IPCA. As linhas vigentes at� ent�o tinham juros perto de 8,5% ao ano mais a Taxa Referencial (TR). Houve, portanto, redu��o consider�vel da parcela inicial para os consumidores, j� que a infla��o estava num patamar baixo, estimulando as compras e vendas de im�veis - embora em contratos de maior risco.

No ano seguinte, em 2020, foi a vez do lan�amento do cr�dito imobili�rio corrigido pela remunera��o da poupan�a. Aqui, o pioneiro foi o Ita� Unibanco, logo seguido por outras institui��es. Esta modalidade � considerada menos arriscada para os mutu�rios, uma vez que o reajuste pela poupan�a tem um limite, ao contr�rio da infla��o. Basta lembrar da regra: se a Selic for menor ou igual a 8,5%, o rendimento da poupan�a ser� de 70% da Selic mais a TR. Se a Selic ultrapassar os 8,5%, o rendimento da caderneta trava em 0,5% ao m�s mais TR.

"Entendemos que essas linhas vieram para ficar. Elas tiveram papel importante na diversifica��o dos produtos do mercado", diz o diretor executivo da Associa��o Brasileira das Entidades de Cr�dito Imobili�rio e Poupan�a (Abecip), Filipe Pontual. "Mas � natural que, dependendo da conjuntura do momento, v�o ter mais ou menos atratividade."

�Previsibilidade�

O presidente da consultoria Melhor Taxa, Paulo Chebat, afirma que o surgimento dessas linhas representou uma inova��o, com novas possibilidades de financiamento de acordo com o perfil de cada consumidor. Mas a ader�ncia nunca foi alta, de fato.

Enquanto a linha atrelada ao IPCA chegou a R$ 1,2 bilh�o por m�s em seu melhor momento, a modalidade tradicional, vinculada � TR, girou entre R$ 14 bilh�es e R$ 17 bilh�es por m�s. "Diante da instabilidade macroecon�mica, a maioria dos clientes prefere a maior previsibilidade da TR", diz Chebat. "Como temos hist�rico de infla��o e juros altos, os clientes entendem que essas linhas t�m um risco maior."

A materializa��o do risco agora ser� motivo de um acompanhamento com lupa por analistas. A d�vida � sobre os n�veis de inadimpl�ncia daqui para frente nas carteiras p�s-fixadas, uma vez que as d�vidas pesar�o mais no j� pressionado or�amento das fam�lias.

Embora haja o risco potencial de a inadimpl�ncia subir nas carteiras p�s-fixadas de alguns bancos, a chance de isso causar estragos no sistema financeiro como um todo � remota, justamente porque essas linhas cresceram comparativamente pouco at� ent�o. "Hoje, o estoque de cr�dito atrelado ao IPCA � algo em torno de 2% do total de cr�dito imobili�rio no sistema financeiro nacional. Ainda � uma exposi��o baixa", dizem Hebbertt Soares e Juliana Cantero, diretores de finan�as estruturadas da Fitch Ratings.

Vale lembrar ainda que em 2019, quando o cr�dito com IPCA foi lan�ado, havia grande expectativa de que os bancos fossem securitizar os receb�veis dos clientes, ampliando suas fontes de recursos. Mas isso tamb�m n�o decolou.

"Nos Estados Unidos e na Europa, a securitiza��o tem muita origina��o nas modalidades de financiamento indexadas a indicadores de mercado. No Brasil, ela nunca foi um grande lastro para isso, porque a grande maioria das opera��es s�o atreladas � TR. As linhas de IPCA e poupan�a teoricamente poderiam reduzir esse descasamento. Mas, do ponto de vista de an�lise de risco, ainda � preciso entender como essas carteiras se comportar�o ao longo do tempo para dar mais seguran�a a investidores", dizem os profissionais da Fitch.

As informa��es s�o do jornal O Estado de S. Paulo.