O que explica alta do aluguel residencial acima da infla��o e o que esperar em 2023

Em 2022, enquanto a infla��o medida pelo �ndice Nacional de Pre�os ao Consumidor Amplo (IPCA) ficou em 5,8%, a alta do pre�o m�dio do aluguel residencial superou o �ndice em quase tr�s vezes, chegando a 16,55%, o maior valor em 11 anos.

O dado � do �ndice FipeZap+, que considera valores de novos alugu�is em 25 cidades e � calculado com base em an�ncios de domic�lios desocupados — que podem ou n�o apontar o pre�o final que o inquilino pagar� para morar ali, j� que alguns locat�rios podem aceitar ofertas e baixar o valor para conseguir fechar neg�cio.

Outro �ndice, o IVAR (�ndice de Varia��o de Alugu�is Residenciais), calculado pela FGV com base em contratos de alugu�is j� assinados, aponta uma m�dia menor, mas tamb�m acima da infla��o: 8,25% na taxa acumulada em 12 meses.

As raz�es para o aumento do aluguel acima da infla��o incluem mudan�as no cen�rio econ�mico e no comportamento, como a busca por im�veis mais centrais ap�s os momentos mais cr�ticos da pandemia da covid-19. Entenda:

1. Reflexos de acordos feitos durante a pandemia

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"Na fase mais aguda da pandemia, entre 2020 e 2021, muitos propriet�rios negociaram descontos no valor do aluguel com seus inquilinos que passavam por dificuldades financeiras geradas, por exemplo, pela perda de um emprego", aponta Andr� Braz, economista e pesquisador do FGV IBRE (Instituto Brasileiro de Economia).

Se durante meses os acordos foram uma forma de manter, para o propriet�rio, o im�vel ocupado, e para o locat�rio, uma forma de manter o pagamento do aluguel em dia, quando a economia se recuperou um pouco, foi hora de reaver as contas, segundo o economista.

"No ano passado, houve crescimento do PIB pr�ximo de 3%. Ent�o, nessa situa��o, muitos propriet�rios que n�o haviam praticado um reajuste no valor do aluguel e at� que haviam dado desconto, passaram a cobrar reajustes um pouco maiores do que aqueles que est�o no contrato. A partir disso, observamos o IVAR girando em torno de 9% — bem acima da infla��o, de 5,8%, medida pelo IPCA", complementa Braz.

O economista do QuintoAndar Vinicius Oike diz que "a reabertura da economia gerou uma recupera��o mais forte do que o esperado, com a cria��o de empregos. Isso reaqueceu, consequentemente, a demanda pelos alugu�is".

Em 2022, o Brasil criou mais vagas de emprego formal do que encerrou - foi registrado um saldo positivo de 2,038 milh�es de postos com carteira assinada segundo o Caged (Cadastro Geral de Empregados e Desempregados), do Minist�rio do Trabalho e Emprego. O saldo, no entanto, foi 26,6% menor do que o observado no ano anterior, que marcou a retomada da atividade ap�s o per�odo mais agudo de impacto da pandemia de covid.

2. Procura por im�veis em regi�es centrais

"Junto com a reabertura da economia, a valoriza��o das �reas mais centrais das cidades tamb�m volta a acontecer. Se durante a pandemia a busca era por espa�os maiores, saindo das capitais, em 2022 o movimento � inverso. Muitas pessoas voltam a querer morar em regi�es que t�m acessibilidade maior a servi�os, polos de emprego, centros de ensino, e com isso, h� a valoriza��o do aluguel", explica Oike.

De acordo com o economista, as pesquisas feitas pelo Quinto Andar, com foco em capitais brasileiras, mostram que h� um aumento na demanda por apartamentos menores.

"Os apartamentos n�o ficam muito tempo dispon�veis, mas o aumento do pre�o tamb�m levou a alguns ajustes nas buscas: h� mais p�blico para apartamentos menores. � outro movimento interessante."

3. Juros altos e menor interesse por financiamento

A alta da taxa Selic, que est� em 13,75% ao ano desde agosto de 2022, diminui o ritmo de pessoas aderindo ao financiamento imobili�rio, segundo especialistas.

"Continuamos com o cen�rio de habita��o que n�o � favor�vel � aquisi��o. Quando temos taxa de juros muito baixa, vemos pessoas saindo do papel de locat�rios e se tornando propriet�rias — o que acontece agora � justamente o contr�rio", analisa Juliana Inhasz, economista e professora do Insper (Instituto de Ensino e Pesquisa), em S�o Paulo.

"Com a taxa de juros baixa, as pessoas se comprometiam com aquisi��es, e assim, a oferta para alugar era muito grande e o pre�o ca�a. A taxa de juros hoje � alta e, em paralelo, temos o aumento do custo da constru��o civil. Com isso, o custo para ter um im�vel, seja construir ou comprar pronto, � muito alto. O aluguel acaba se tornando a forma mais interessante — ou a �nica possibilidade — e a demanda por loca��o pressiona a oferta, subindo os pre�os."

Expectativas para infla��o em 2023

"H� uma tend�ncia, no curto prazo, de estabiliza��o da infla��o deste ano, que pelas previs�es se posiciona em patamar ligeiramente abaixo do que fechou o ano passado. Seguindo essa dire��o, o IVAR [que aponta os pre�os dos alugu�is] tamb�m deve desacelerar, mas ainda acima da infla��o m�dia", explica Andr� Braz.

A percep��o, no entanto, como refor�a a professora Juliana Inhasz, pode mudar nos pr�ximos meses.

"No ano passado, tivemos v�rios eventos que alteraram os pre�os, principalmente relacionados a produ��o de alimentos, que foi afetada pelo clima. Isso fez com que os pre�os subissem bastante e alterou o IGP-M."

O IGP-M, �ndice frequentemente usado como indicador para reajuste em contratos de aluguel, leva em conta a infla��o ao produtor (IPA), consumidor (IPC) e constru��o civil (INCC).

Para Inhasz, o cen�rio � desafiador para quem depende de aluguel. "N�o estamos enxergando para 2023 uma queda da taxa de juros, que � um fator importante para impulsionar a casa pr�pria. N�o � o �nico fator, mas � importante, pois com a taxa baixa, as pessoas topam financiar. E tamb�m n�o estamos prevendo aumento de renda. Assim, habita��es alugadas devem continuar altas ou serem pressionadas para cima."

Nesse cen�rio, o economista Vinicius Oike, do Quinto Andar, considera que uma das grandes tend�ncias do mercado imobili�rio para as capitais � a ascens�o dos microapartamentos.

Uma pesquisa in�dita feita com dados do Quinto Andar, Imovelweb e Wim�veis mostra que o pre�o � o principal atrativo para essa busca. O valor de um microapartamento (considerado pelo estudo qualquer im�vel com menos de 30 metros quadrados) chega a custar, em m�dia, metade do valor de um apartamento de um quarto maior.

"S�o Paulo e Rio de Janeiro s�o cidades que se destacam para essa tend�ncia. Muitas v�o ser lan�adas e foram pensadas para o mercado de aluguel", diz Oike.