As novas propostas da emenda substitutiva ao Projeto de Lei 1.749/15, de autoria do Executivo municipal, para o novo Plano Diretor de Belo Horizonte podem prejudicar o desenvolvimento da capital. � o que conclui estudo apresentado � imprensa ontem por Thiago Magalh�es Gomes Jardim, do Instituto de Pesquisas Econ�micas Aplicadas (Ipea). Segundo o pesquisador, as restri��es no potencial construtivo da capital e de outras cidades brasileiras afeta o Produto Interno Bruto (PIB) delas. Uma simula��o de redistribui��o da popula��o da cidade considerando interesses do mercado aponta um ganho de 30,5% no PIB, conforme o levantamento. O pesquisador argumenta que aumentar o coeficiente de aproveitamento dos centros urbanos, com a constru��o de arranha-c�us (pr�dios com altura superior a 200 metros) restabeleceria o desenvolvimento dos munic�pios, melhorando o tr�nsito, mantendo empreendimentos na cidade e facilitando a distribui��o dos servi�os p�blicos.
Em "Desenvolvimento Urbano e Econ�mico: Uma conex�o entre pr�ticas de planejamento urbano, estrutura urbana espacial e desenvolvimento econ�mico", o arquiteto e economista, Thiago Jardim analisou metr�poles internacionais, como Nova York, Chicago, Paris, Xangai, passando por Mumbai, Seul e outras, al�m de 27 capitais e outras 23 cidades brasileiras. Ele detalha que atualmente o potencial de constru��o nos centros das principais metr�poles do planeta varia entre 10 e 30. Em Belo Horizonte, o potencial inicial de constru��o � de 2,7, e poder� ser reduzido para 1.
Atualmente, quando o empreendedor quer construir em Belo Horizonte, ele compra um lote pelo valor relacionado � capacidade construtiva desse terreno. O dinheiro da compra vai para o dono do lote. Se o Plano Diretor for aprovado, o dono do terreno vai receber sempre pelo coeficiente construtivo 1. Esse coeficiente significa que o empreendedor s� pode construir a quantidade de metros quadrados equivalente ao tamanho do lote. O direito de construir al�m desse limite ser� vendido pela PBH, conforme os limites de cada regi�o. A proposta da administra��o municipal � reinvestir os recursos em obras de melhorias urbanas.
O estudo de Jardim afirma que a inexist�ncia de arranha-c�us nas capitais brasileiras � resultado do car�ter restritivo da legisla��o de uso e ocupa��o do solo. Ele defende a expans�o e renova��o dos centros das cidades, geralmente mais eficientes que as demais regi�es. Segundo o pesquisador, a capital mineira ficaria 30,5% mais produtiva com maior densidade no Centro e menor dispers�o da popula��o. “A descentraliza��o da cidade est� causando falta e mobilidade, aumentando a necessidade de tr�nsito entre as atividades econ�micas e atividades de resid�ncia, com muitos congestionamentos, al�m de impedir o desenvolvimento imobili�rio de Belo Horizonte”, explica o arquiteto e economista.
Para Jardim, a cidade est� perdendo moradores e empreendimentos para outros centros urbanos, como Nova Lima e Lagoa Santa, esta �ltima considerada uma cidade-dormit�rio, j� que boa parte da popula��o trabalha na capital e faz um grande deslocamento de ida e volta. “A popula��o cresce mais na regi�o metropolitana, em torno de 3% ao ano do que em Belo Horizonte, onde o �ndice � de 0,7%. � dif�cil expandir o estoque imobili�rio dentro da cidade, e a popula��o crescente est� indo para fora. Por fim, essa descentraliza��o tem um impacto negativo na produtividade”, afirmou.
COMPARA��O Para ilustrar o impacto da legisla��o, o arquiteto e economista compara a situa��o em Belo Horizonte com Nova York. “O pr�dio mais alto de Belo Horizonte, que � o JK, tem 120 metros de altura. No mundo, os edif�cios novos que est�o sendo constru�dos est�o na faixa de 400, 500, 600 metros de altura. China, Coreia do Sul, at� mesmo em Moscou, Nova York, Chicago. Em Nova York, por exemplo, em uma �rea de 2,4 mil metros quadrados, um terreno muito pequeno de 40m de frente e 60m de fundo, havia um pr�dio de 30 andares, um hotel. Custava US$ 400 milh�es. O construtor comprou esse pr�dio e o derrubou para fazer outro, de 100 andares, porque a legisla��o urbana l� permite isso. Ele conseguiu um potencial de 30 vezes a �rea do terreno, com um arranha-c�u que custou US$ 1,6 bilh�o em uma �rea muito pequena. Hoje o valor de mercado dele � de US$ 4,5 bilh�es. � uma concentra��o de valor muito grande em um terreno pequeno”, exemplificou. “Em BH, o construtor precisaria, com a legisla��o vigente, de dois quarteir�es no Centro para ter uma edifica��o equivalente a essa em �rea”, analisou.
Para o vice-presidente da Fiemg, Teodomiro Diniz Camargos, o debate sobre a quest�o deveria continuar. “O mundo est� mudando muito, a competi��o entre as cidades � enorme. Belo Horizonte precisa se transformar em uma cidade mais atraente, com uma economia mais pujante. Acho que retirar o plano, fazer uma confer�ncia adequada em um modelo que verdadeiramente facilite e estimule o debate verdadeiro n�o seria uma perda de tempo. Acho que aprovar um plano que caminha no sentido errado e s� vai ser mudado daqui a oito anos � uma perda de tempo muito grande”, afirma o empres�rio.