A fonte de recursos para as construtoras e incorporadoras executarem empreendimentos imobili�rios est� secando. Amparado quase exclusivamente na capta��o da poupan�a, o Sistema de Financiamento Imobili�rio (SFI) nacional busca a diversifica��o de recursos para manter o dinamismo do mercado. Isso porque, j� no pr�ximo ano, a caderneta de poupan�a, com saldo atual de R$ 302 bilh�es, n�o ter� mais condi��es de atender ao volume de financiamentos
que, em 2013, deve chegar � casa dos R$ 400 bilh�es, segundo dados da Associa��o Brasileira das Entidades de Cr�dito Imobili�rio e Poupan�a (Abecip).Para dar conta da expans�o do cr�dito imobili�rio, que nos �ltimos 12 meses chegou a R$ 60,1 bilh�o, alta de 66% em rela��o ao mesmo per�odo do ano passado, a alternativa mais atraente est� na securitiza��o, modelo em que os financiamentos – receb�veis – s�o empacotados, transformados em t�tulos – Certificados de Receb�veis Imobili�rios (CRIs) – e negociados no mercado de capitais
O que parece um palavr�o est� virando a salva��o da lavoura para o SFI brasileiro. Enquanto as empresas garantem novas fontes de recursos para tocar seus projetos imobili�rios, os investidores veem surgir uma nova alternativa de aplica��o financeira, principalmente aqueles que buscam investimentos de longo prazo. Isso porque para se desfazer do t�tulo, a op��o est� na venda no mercado secund�rio que, para esse tipo de papel, ainda n�o � muito desenvolvido no pa�s.
Antes pouco acess�vel aos investidores pessoa f�sica, j� que o valor m�nimo das opera��es era de R$ 300 mil, os CRIs est�o se tornando uma realidade mais pr�xima do varejo. Isso porque a Caixa Econ�mica Federal (CEF) transformou uma parte de sua carteira de cr�dito imobili�rio em um t�tulo, que ser� vendido no mercado de capitais. A boa not�cia � que a aplica��o m�nima ser� de R$ 10 mil, muito inferior ao solicitado anteriormente. A emiss�o inicial ser� no valor de R$ 232,76 milh�es e vai testar o apetite dos investidores por esse tipo de aplica��o.
Estreia
Quem tamb�m estreou no mercado de securitiza��o foi a construtora MRV, que lan�ou, h� um m�s, a primeira s�rie de CRIs, com valor total de R$ 240 milh�es. “Pretendemos fazer mais emiss�es porque essa ser� uma das alternativas de funding (financiamento) para o mercado”, avalia o presidente da empresa, Rubens Menin.
At� ent�o, os principais aplicadores eram fundos de pens�o , bancos e investidores qualificados. “Uma das grandes vantagens desse investimento est� na isen��o do pagamento de Imposto de Renda sob os rendimentos”, aponta o s�cio da Uqbar, empresa especializada em securitiza��o, Pedro Junqueira. Os indexadores desses t�tulos podem variar, sendo especialmente os �ndices gerais de pre�os ao consumidor (IGPs). No caso dos CRIs da Caixa, o rendimento previsto � de 10% mais Taxa Referencial (TR) ao ano.
Hoje, uma das formas mais disseminadas de acesso da pessoa f�sica aos produtos de securitiza��o s�o os Fundos de Investimentos Imobili�rios. “Eles puderam ter como ativo t�tulos de lastro imobili�rio”, explica Junqueira. Nessa situa��o, o investidor � cotista do fundo e consequentemente propriet�rio de uma parte do empreendimento, que pode ser um shopping ou um edif�cio comercial.
Na origem da bolha nos EUA
Uma das grandes dificuldades de populariza��o dos t�tulos das opera��es de securitiza��o entre os investidores est� na mitiga��o da imagem negativa que carregam. A securitiza��o foi considerada a principal respons�vel pela bolha imobili�ria norte-americana que estourou em setembro de 2008, dando in�cio a uma das mais profundas crises financeiras mundiais. O grande risco est� na inadimpl�ncia dos mutu�rios que, nos Estados Unidos, pararam de pagar as mensalidades da casa pr�pria, cada vez mais caras � medida que os juros subiam para conter a infla��o. Se os financiamentos n�o s�o pagos, a fonte de recursos se esgota, e toda a cadeia � prejudicada, inclusive o investidor.
No Brasil, os analistas s�o un�nimes na avalia��o da sa�de do cr�dito imobili�rio, que dificilmente chegariam ao cen�rio de subprimes, t�tulos com lastro fict�cio, popularizados como “podres”. Para o coordenador sindical do Sindicato da Ind�stria da Constru��o Civil de Minas Gerais (Sinduscon-MG), Daniel Furletti, as opera��es no Brasil s�o cercadas de atores respons�veis por diminuir os riscos.
Al�m das ag�ncias de riscos, que classificam a carteira e os agentes envolvidos na opera��o, ainda atuam na cadeia os services – respons�veis pela an�lise da carteira. A s�rie de emiss�es de CRIs da Caixa recebeu classifica��o (rating) AAA devido, entre outras coisas, � elevada qualidade de cr�dito da carteira lastro da opera��o, superior � qualidade geral dos cr�ditos imobili�rios originados pela CEF. “O processo de securitiza��o deve, em todas as suas etapas, buscar a melhoria credit�cia com a incorpora��o de seguros e registros de cart�rios”, pondera Furletti.
Na CVM Sem contar que os t�tulos devem ser registrados na Comiss�o de Valores Mobili�rios (CVM), que somente no primeiro trimestre j� possui 10 opera��es no valor total de R$ 1,1 bilh�o, contra R$ 2,1 bilh�es em todo o ano de 2010. “Se temos uma boa sele��o da carteira de clientes e h� um hist�rico bom do ponto de vista de receb�veis – financiamentos imobili�rios – tem-se uma boa fonte de financiamento”, observa o s�cio da PwC, Jo�o Santos.
Ele ainda acrescenta que estamos muito longe da realidade americana. “N�o existe no Brasil uma segunda e terceira onda de securitiza��o. N�o � um empacotamento como se tinha nos EUA”, garante. L�, alguns im�veis chegavam a ter mais de uma hipoteca, conceito que no Brasil n�o � sequer disseminado. “Aqui as pessoas est�o comprando o primeiro im�vel com um d�ficit habitacional enorme, sem a dimens�o da especula��o imobili�ria alcan�ada nos Estados Unidos”, acrescenta Furletti.