Este ano, o ritmo continua acelerado e a institui��o j� ofertou 17,5 mil unidades em todo o Brasil, o equivalente a 62% das negocia��es de 2017 (28.291 im�veis, ao todo), com base em dados informados ao Estado de Minas na �ltima quarta-feira. De acordo com a Caixa, a maior parte delas se refere a bens com pagamento em atraso pelos propriet�rios. Apenas em 2018, o banco vendeu 4,9 mil im�veis, tendo arrecadado mais de R$ 591 milh�es. No ano passado, foram 10,5 mil constru��es vendidas, ao valor total de mais de R$ 1 bilh�o. Em 2016, a Caixa arrecadou R$ 486 milh�es com a venda de 4,7 mil im�veis. Houve aumentos de 105% nos valores e 123% no n�mero de im�veis.
A Zukerman, uma das maiores empresas de leil�o do Brasil, registrou aumento de 47% nas vendas em 2017 e informa que 2018 segue na mesma toada, com cerca de 7,5 mil propriedades negociadas, geralmente com valor 60% menor ao de mercado. Este ano, a Sold, outra refer�ncia na �rea, promoveu 12 vezes mais de leil�es de im�veis de bancos, em rela��o a todo o ano de 2015, saltando de 50 para 650. As negocia��es em 2018 j� s�o quase o dobro das de 2017, quando foram leiloadas 350 propriedades.
O que s�o n�meros para o mercado significam drama para as fam�lias. Por causa de um empr�stimo de R$ 100 mil, a aposentada E.A.P. perdeu seu apartamento, no Bairro Serra, na Regi�o Centro-Sul de Belo Horizonte. Em mar�o deste ano, foi expulsa de casa pela pol�cia, que, em cumprimento � ordem judicial, lhe deu duas horas para sair do im�vel, posto a leil�o pelo Banco do Brasil. Morando de favor num c�modo, ela e seus dois filhos agora tentam refazer a vida, que imp�s caminhos turbulentos para a fam�lia desde 2016.
Dona de um pequeno com�rcio, E.A.P. contraiu empr�stimo para atravessar a crise financeira, que foi muito maior do que esperava. A empresa faliu. Ela acertou como garantia de pagamento o apartamento, que j� havia quitado h� mais de 15 anos. O im�vel acabou sendo tomado pelo banco e arrematado em leil�o por R$ 183 mil.
Ainda traumatizada pela reviravolta, a aposentada relata uma s�rie de atropelos no processo que a levaram perder seu lar, que, segundo ela, sequer passou por avalia��o. “Eles me mandaram uma carta registrada no cart�rio da comarca de Abadia, em Alagoas, e n�o de Belo Horizonte. N�o me passaram o valor da mora nem me deram a chance de pagar antes do leil�o. Tentei negociar”, conta.
Assist�ncia
De acordo com o diretor da Associa��o dos Mutu�rios de Casa Pr�pria em Minas (AMMinas), que presta assist�ncia a propriet�rios de im�veis, Marcelo Nogueira, a entidade atende, em m�dia, 1680 pessoas ao ano. Em 2018, os atendimentos superam 2 mil em sete meses. “A cada 10 mutu�rios, oito est�o devendo financiamento habitacional. E muitos recorrem ao Judici�rio para reduzir o valor da presta��o e n�o ficar inadimplente”, afirma. Os problemas com o pagamento das presta��es da casa pr�pria t�m sua origem em 2012, segundo o especialista. “A partir da�, facilitaram demais a aquisi��o de cr�dito. Os bancos estavam emprestando 100% do valor, nem precisava ter carteira assinada para comprar im�vel”, explica.
O advogado K�nio Pereira, presidente da Comiss�o de Direito Imobili�rio da Ordem dos Advogados do Brasil – Se��o Minas Gerais (OAB/MG), refor�a que o acr�scimo da inadimpl�ncia da casa pr�pria era esperado.“Houve grande est�mulo � concess�o do cr�dito, muitos mutu�rios usaram rendas fict�cias, aproveitando a flexibilidade na concess�o de empr�stimos. Em 2015, com a redu��o da atividade econ�mica, o desemprego aumentou, a renda diminuiu e a inadimpl�ncia come�ou a pipocar”, diz.
O diretor da AMMinas afirma que o aumento de brasileiros que tiveram im�veis tomados por institui��es financeiras tamb�m se deve a mudan�as, em 2015, na Lei nº9.514/97, que disp�e sobre a aliena��o fiduci�ria, procedimento em que um bem � transferido como garantia do pagamento de um d�bito. “A lei n�o d� oportunidade para o consumidor negociar administrativamente. A partir de 90 dias de atraso, o banco pode mandar uma notifica��o e, se n�o pagar, o mutu�rio da casa pr�pria perde o im�vel em cart�rio”, afirma.
Foi o que aconteceu com a aposentada E.A.P, que contraiu empr�stimo do Banco do Brasil. O banco informa que conduz seus processos de empr�stimo de acordo com a lei 9.514. Segundo a institui��o, n�o obtendo sucesso na cobran�a amig�vel, inicia-se a execu��o dos procedimentos e ritos contidos na lei 9.514, que envolvem intima��o e consolida��o da propriedade. O mutu�rio � notificado atrav�s do cart�rio com a informa��o de que o bem ser� levado a leil�o p�blico.
Desemprego pressiona �ndice de inadimpl�ncia
”Quando vi, foi amor � primeira vista”, conta a dona de casa Helen Duarte. O caso de amor em quest�o � com o apartamento comprado pela fam�lia em 2007 no Bairro Jardim das Ind�strias, em Contagem, na Regi�o Metropolitana de Belo Horizonte. “Morava de aluguel, juntamos f�rias, 13º sal�rio e deu o valor exato da entrada. Sobrou R$ 100 para comprar uma lata de tinta”, lembra. Mas, da noite para o dia, o sonho da casa pr�pria virou pesadelo na vida dela e do marido, Willian Duarte.
Ele perdeu o emprego e fam�lia deixou de pagar tr�s parcelas de R$ 280 do financiamento com a Caixa Econ�mica Federal, que leiloou o apartamento, em dezembro de 2016. “Tentamos v�rias vezes negociar e eles n�o aceitavam. Chegaram a me oferecer caminh�o para tirar minhas coisas, isso com meus filhos em casa. At� que, dois dias antes do leil�o, achamos a AMMinas (Associa��o dos Mutu�rios de Casa Pr�pria em Minas ). Foi Deus”, diz. �s 11h, eles quitaram a d�vida. �s 13h, o apartamento foi comprado por um investidor.
O caso foi parar na Justi�a, que anulou o leil�o e devolveu � fam�lia a posse do im�vel. “Somos pessoas honestas, n�o deixamos de pagar de prop�sito”, afirma Helen, que agora tenta na Justi�a reduzir o valor da presta��o. O diretor da AMMinas, Marcelo Nogueira, explica que o mutu�rio deve se inteirar dos seus direitos antes da negocia��o. “A partir de duas presta��es ou quase inteirando a terceira, o consumidor que n�o consegue pagar pode pedir uma incorpora��o. Ele paga 30% do valor devido e o restante � jogado para o montante devedor. � poss�vel tamb�m usar o Fundo de Garantia para quitar o pagamento em atraso”, explica.
O advogado K�nio Pereira, presidente da Comiss�o de Direito Imobili�rio da Ordem dos Advogados do Brasil – Se��o Minas Gerais (OAB/MG), tamb�m alerta que, no momento em que o consumidor perder a capacidade de pagar a d�vida, ele deve negociar r�pido com a institui��o financeira, evitando aumentar a incid�ncia de juros sobre o saldo devedor.
‘Minha casa, minha d�vida’
Segundo o diretor de pesquisa de mercado da C�mara do Mercado Imobili�rio e Sindicatos das Empresas do Mercado Imobili�rio de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Leonardo de Bessas Matos, a maior parte dos financiamentos que v�o a leil�o se incluem na categoria do Minha casa, minha vida, programa do governo federal de subs�dio � moradia popular “Se vai analisar, 80% dos im�veis s�o do Minha casa, minha vida. Nem com o subs�dio est�o conseguindo pagar”, ressalta.
Por muito pouco, Geraldo Cordeiro, de 39 anos, quase perdeu a casa pr�pria no fim do ano passado. Fruto de trabalho e suor, comprou o apartamento de dois quartos em Lagoa Santa, na Regi�o Metropolitana de BH, usando os benef�cios do Minha Casa, Minha Vida, que acabou virando “minha d�vida”. Um dia, deu de cara com o oficial de Justi�a na porta do pr�dio, comunicando sobre o risco de o im�vel ir para leil�o.
Geraldo era professor do Estado e, por causa de mudan�as na legisla��o, perdeu um dos cargos comissionados e ainda sofreu com o parcelamento de sal�rios. Mas os boletos continuaram a chegar e ficou em atraso com tr�s parcelas do financiamento. “Fiquei arrasado. � um apartamento popular, dei entrada em dinheiro”, lembra. Em novo emprego, Geraldo conseguiu quitar a d�vida, mas voltou a ficar com duas parcelas em atraso. “Entrei com um pedido de an�lise para diminuir o valor da parcela e reduzir os juros”, conta.
J� os interessados em comprar im�veis em leil�es, com valor abaixo de mercado, precisam tomar cuidado, segundo Matos. “O grande problema, nesses casos, � conseguir a posse do im�vel, porque a maioria � vendido quando ainda est� ocupado”, explica.
ARMADILHA
58%
Foi quanto cresceu, em 2017, o n�mero de im�veis retomados que foram postos � venda pela Caixa