Selic baixa atrai interesse de investidores por fundos imobili�rios

A baixa hist�rica da taxa b�sica de juros da economia, a chamada Selic, hoje em 4,5% ao ano, est� gerando uma s�rie de fen�menos raros no campo dos investimentos. Um dos que mais chama a aten��o � a volta do interesse dos pequenos investidores pelos Fundos de Investimento Imobili�rio negociados em bolsa, os FIIs. Atualmente, existem cerca de 400 fundos no segmento, formatados para todo tipo de poupador. A grande maioria deles � voltada para a compra de fatias em escrit�rios comerciais, galp�es log�sticos e shoppings centers.

De acordo com especialistas, existe um potencial de alta entre 20% e 30% em 2020, percentual semelhante � defasagem dos pre�os dos im�veis e dos contratos de loca��o comparados aos valores de 2013. “Os pre�os reais dos im�veis est�o abaixo do patamar do �pice do mercado, h� seis anos, com potencial de alta estimado entre 20% e 30%”, diz Luis Azevedo, superintendente de an�lise da Safra Corretora.

 

O Produto Interno Bruto da constru��o civil dever� crescer 2% em 2019 e 3% este ano, segundo estimativas do Sinduscon-SP em parceria com a Funda��o Getulio Vargas (FGV). Novos projetos est�o saindo do papel em um cen�rio de queda da taxa de juros e infla��o sob controle. Em 2019, o �ndice de Fundos de Investimentos Imobili�rios (Ifix), a m�dia das cotas negociadas na B3, teve alta de cerca de 30%.

 

De acordo com os Indicadores Imobili�rios Nacionais, realizados pela C�mara Brasileira da Ind�stria da Constru��o (CBIC), as vendas contabilizadas no segundo trimestre de 2019 apresentaram um aumento de 16% em rela��o ao mesmo per�odo no ano anterior. Em rela��o ao semestre, o aumento foi de 12,1%. S�o esses dados positivos e do potencial de alta que explicam a corrida dos investidores de renda fixa e poupan�a – que est�o empatando ou perdendo para a infla��o – para os fundos imobili�rios. De janeiro a novembro, o volume de novas emiss�es alcan�ou a maior cifra da hist�ria, com R$ 32,5 bilh�es captados, segundo a Associa��o Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima).

 

"Com os juros na m�nima hist�rica, mais investidores se encorajam a assumir riscos e a buscar diversifica��o nessa classe de ativos"

Daniel Chinzarian, analista de fundos imobili�rios da Guide Investimentos

O resultado, que inclui fundos listados e aqueles n�o negociados em bolsa, � mais que o dobro do recorde anterior, de R$ 16,1 bilh�es em 2011, e acima dos R$ 15,6 bilh�es de todo o per�odo de 2018. A Comiss�o de Valores Mobili�rios (CVM) tem mais R$ 2,9 bilh�es em 13 ofertas em an�lise. Al�m disso, o patrim�nio l�quido dos 200 fundos listados em bolsa alcan�ou R$ 74,4 bilh�es em outubro, com alta de 35,8% no ano. Em apenas um m�s, entre setembro e outubro, os ativos dos fundos cresceram 11%. “O ano de 2019 representou um grande marco para a ind�stria de Fundos Imobili�rios. Com os juros na m�nima hist�rica, mais investidores se encorajam a assumir riscos e a buscar diversifica��o nessa classe de ativos”, diz Daniel Chinzarian, analista de fundos imobili�rios da Guide Investimentos.

Os FIIs est�o atraindo investidores pessoas f�sicas. Segundo o boletim da B3 de outubro, em 10 meses o n�mero de investidores subiu de 230 mil para 517 mil – mais do que dobrou, portanto. No per�odo, a base de investidores ganhou cerca de 32 mil novos cotistas por m�s, em m�dia. Na avalia��o de Chinzarian, os fundos est�o aproveitando o ambiente de apetite dos investidores e fartura de capitais para fazer novas capta��es.

 

No embalo, a liquidez do mercado secund�rio tamb�m aumentou. O giro mensal saiu de R$ 1 bilh�o para R$ 4 bilh�es, entre janeiro e outubro de 2019. De julho a novembro, seis incorporadoras e construtoras captaram cerca de R$ 3,8 bilh�es em novas ofertas de a��es para investir em novos projetos comerciais e residenciais.

 

Esse crescimento ajudou a aumentar o n�mero de vendas de im�veis, que subiram 16%, segundo a C�mara Brasileira da Ind�stria da Constru��o (CBIC). At� novembro de 2019, empresas do setor puseram em caixa cerca de R$ 4,4 bilh�es por meio da capitaliza��o via oferta de a��es na Bolsa de Valores. “A acelera��o do crescimento do PIB, a expans�o de cr�dito, a amplia��o do interesse de investidores institucionais e tamb�m pelo fato de que o ciclo imobili�rio come�ou a ganhar impulso s�o os motivos que aumentam a nossa expectativa para essa ind�stria em 2020”, afirma o analista da Guide Investimentos.

 

O potencial de alta dos im�veis e de contratos de alugu�is � um fator que seduz os investidores, mas n�o � o �nico. A Selic em 4,5% ao ano, com vi�s de baixa, e a proje��o de infla��o de 3,6% em 2020 empurra recursos da poupan�a e da renda fixa para op��es com potencial de ganhos maiores. “Com a queda da taxa de juros aos menores n�veis hist�ricos, o investidor brasileiro vai ter que prestar mais aten��o � sua carteira de investimentos em 2020. Os Fundos Imobili�rios passaram, a partir de 2019, a ser presen�a obrigat�ria em qualquer carteira diversificada de investimentos”, afirma Daniel Pegorini, CEO da gestora Valora Investimentos.

A cada semana, as proje��es de alta do mercado imobili�rio em 2020 t�m sido revisadas para cima, inclusive nos c�lculos do Banco Central (BC). Para o diretor de Pol�tica Econ�mica do BC, Fabio Kanczuk, o volume de investimentos na economia deve surpreender positivamente este ano e crescer 4,1%, puxado pelo setor imobili�rio, principalmente.

 

"H� mais gente comprando im�veis, isso leva a mais lan�amentos. Esse setor estava deprimido, com bastante desemprego"

Roberto Campos Neto, presidente do Banco Central

O BC, que projetava expans�o de 1,7% a 1,9% no primeiro semestre, estimou que o Brasil crescer� 2,2% no pr�ximo ano. Kanczuk declarou que a recupera��o do setor imobili�rio n�o � afetada positivamente somente pelas constru��es em S�o Paulo, mas por todas as grandes capitais do pa�s, que t�m contribu�do para a retomada do crescimento desse setor.

 

J� o presidente do BC, Roberto Campos Neto, garantiu, em recente encontro com jornalistas, que a retomada da constru��o civil est� diretamente relacionada com a autoriza��o para que os bancos pudessem lan�ar linhas de financiamento imobili�rio indexadas ao �ndice de Pre�os ao Consumidor Amplo (IPCA).

 

Com isso, tem havido um acirramento da concorr�ncia entre as institui��es de cr�dito. A Caixa Econ�mica Federal foi o primeiro banco a oferecer essa nova linha de financiamento. “As parcelas dos financiamentos imobili�rios ca�ram at� 25%. H� mais gente comprando im�veis, isso leva a mais lan�amentos. Esse setor estava deprimido, com bastante desemprego”, disse Campos Neto.