Veja se vale a pena financiar um im�vel antes da queda de juros

Quem planeja financiar a casa pr�pria nos pr�ximos meses est� atento � poss�vel redu��o da taxa b�sica de juros. Economistas projetam um corte de 0,25 ponto percentual na Selic para a semana que vem, quando ocorre a pr�xima reuni�o do Copom (Comit� de Pol�tica Monet�ria).

 

Utilizada pelo Banco Central para controlar a infla��o, a taxa saiu de 2% em janeiro de 2021, e est� h� um ano em 13,75%. A alta da Selic encarece e dificulta o cr�dito imobili�rio pelos bancos, pressionados pelas fugas recordes de recursos da poupan�a.

 

A decis�o sobre o momento de entrar em um financiamento deve ir al�m da espera por uma poss�vel queda da Selic, segundo especialistas. Para eles, o momento certo � ap�s um planejamento financeiro cuidadoso.

 

"� claro que o potencial de queda da Selic tem um impacto importante, uma vez que configura um custo de opera��es de empr�stimos, inclusive financiamentos imobili�rios, mas � fundamental avaliar caso a caso", afirma Pedro Ten�rio, economista do DataZAP+.

 

"Se encontrar uma boa op��o agora, pode ser mais vantajoso fechar o neg�cio j�, mesmo com taxas mais elevadas, do que esperar a queda", diz. Carlos Nogueira, diretor da Credihome by Loft, diz que n�o existe um momento ideal para a compra de um im�vel, mas sim o que mais vai se adequar �s necessidades de cada pessoa ou fam�lia.

 

"Para algumas pessoas, esperar n�o � uma op��o. O mais importante � que se pondere sobre o momento de vida, a renda familiar e quanto pode ser comprometido dessa renda", afirma.

 

A dica do especialista para descobrir se vale a pena financiar o im�vel � considerar o custo total da compra — como valor do im�vel, juros das parcelas, taxas de aquisi��o — e fazer comparativos com os alugu�is. As principais institui��es banc�rias oferecem o servi�o de simula��o para o futuro comprador verificar se � a hora de financiar a casa pr�pria e em quais condi��es de pagamento.

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Quem j� tem um financiamento imobili�rio ou est� fechando neg�cio agora pode, em um futuro cen�rio de redu��o das taxas, renegociar a d�vida solicitando a portabilidade para uma outra institui��o que ofere�a condi��es mais vantajosas de pagamento.

 

Embora a Selic seja refer�ncia para o mercado de juros, o custo do cr�dito imobili�rio n�o subiu na mesma propor��o. Segundo a Abrainc (Associa��o Brasileira de Incorporadoras Imobili�rias), quando a Selic estava em 2% ao ano, os bancos cobravam uma taxa de juros de 7% ao ano nos financiamentos habitacionais. Hoje, esta taxa est� em torno de 10%.

 

O maior impacto da Selic para o comprador est� no valor de entrada e na renda m�nima exigidos para o financiamento de um im�vel. Quanto mais alta a taxa, mais caras tendem a ficar as parcelas dos financiamentos imobili�rios e maior ser� a renda familiar exigida pelos bancos. No geral, as institui��es determinam que a presta��o n�o exceda 30% da renda mensal do comprador.

7 PASSOS NA ESCOLHA DE FINANCIAR A CASA PR�PRIA

1. Analisar o cen�rio financeiro da fam�lia

• O financiamento n�o deve exceder 30% da renda mensal da fam�lia;
• � preciso avaliar cuidadosamente a capacidade de fazer um pagamento inicial e assumir o compromisso de um financiamento imobili�rio, que dura d�cadas;
• Vale fazer uma boa reserva para conseguir pagar uma entrada maior, em vez do percentual m�nimo de 20%;

2. Olhar o cen�rio econ�mico do pa�s

• As parcelas do financiamento ser�o impactadas pelos juros determinados pelo banco no momento da contrata��o do cr�dito;
• � importante tentar entender as perspectivas futuras em rela��o � Selic, que funciona de b�ssola para os bancos definirem suas taxas de juros;
• Se houver indica��es de que a Selic cair� em curto prazo, pode ser vantajoso esperar que os bancos reduzam suas taxas tamb�m;
• No entanto, prever queda nos juros � incerto, e esperar por uma redu��o pode fazer o mutu�rio perder oportunidades de compra;

3. Acompanhar o valor do im�vel

• Ap�s saber quanto poder� pagar por m�s pelo im�vel e quanto conseguir� de cr�dito no banco, � hora de conferir o valor do metro quadrado das regi�es onde deseja comprar a casa pr�pria;
• A pesquisa pode ser feita por meio das imobili�rias da regi�o e em sites especializados;
• O acompanhamento pode indicar o melhor momento da compra se encontrar uma propriedade com um pre�o razo�vel e que atenda �s necessidades da fam�lia, independentemente de um corte na taxa de juros;

4. Analisar o mercado imobili�rio

• Se o mercado estiver aquecido e houver uma demanda crescente por im�veis, esperar por uma queda na Selic pode n�o ser vantajoso, pois os pre�os das propriedades podem subir rapidamente;
• Avaliando o mercado � poss�vel identificar diferentes cen�rios em uma mesma cidade;
• Em regi�es que passam por uma forte valoriza��o do metro quadrado pode ser vantajoso fazer um financiamento agora, com taxas ainda elevadas, mas pagando um valor menor no im�vel;

5. Avaliar o custo de oportunidade

• Esperar por uma queda nas taxas de juros pode significar pagar aluguel por mais tempo, o que pode sair mais caro do que o custo adicional que economizaria com juros menores;
• Depois de assinado o contrato, h� a op��o de fazer a portabilidade do financiamento para outra institui��o que ofere�a condi��es melhores;
• Se as taxas de juros, de fato, diminu�rem, s�o grandes as chances de encontrar op��es mais vantajosas no mercado;

6. Negociar condi��es de financiamento

• A Selic � usada como refer�ncia pelos bancos para a cobran�a de juros no cr�dito, mas as taxas variam entre as institui��es;
• Para saber qual banco tem a menor taxa de juros para financiamento imobili�rio no momento basta fazer simula��es nos sites das institui��es e comparar as propostas;
• Pelo site do BC � poss�vel verificar as taxas de juros de financiamento imobili�rio para pessoa f�sica.
• Al�m das taxas de juros, as institui��es t�m ofertas distintas de pagamento;
• Alguns bancos menores ou cooperativas de cr�dito tamb�m podem oferecer condi��es vantajosas para financiamento imobili�rio;

7. Escolher a forma de pagamento

• Comparar o CET (Custo Efetivo Total) de todas as linhas de cr�dito oferecidas pelos bancos pode render o menor valor da parcela; assim como conhecer as linhas de cr�dito oferecidas;
• As parcelas do financiamento podem ser corrigidas pela TR (Taxa Referencial) ou pelo IPCA, o �ndice oficial da infla��o, e amortizadas pelo sistema Price ou pelo SAC;
• Nos contratos corrigidos pelo IPCA, a taxa de juros costuma ser mais baixa, por�m as parcelas n�o s�o fixas e podem sofrer altera��es de acordo com as varia��es dos juros;
• Na amortiza��o, a principal diferen�a entre tabela Price e tabela SAC est� na forma de diminui��o gradativa da d�vida;
• Na SAC, as presta��es s�o mais altas no in�cio e menores no final porque h� uma diminui��o progressiva dos juros. Especialistas recomendam essa op��o;
• Na tabela Price, as parcelas come�am mais baixas, mas s�o fixas durante todo o per�odo do financiamento;
• Muitas pessoas preferem fechar o contrato com o m�ximo de parcelas poss�veis na expectativa de amortizar anualmente v�rias parcelas e diminuir o prazo e o valor final;
• A cada dois anos � poss�vel utilizar o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Servi�o) para a amortiza��o, reduzindo o saldo devedor;

Fontes: DataZap+, Grupo Loft e Serasa Cr�dito