Falava outro dia sobre im�veis j� prontos nas �reas centrais de Belo Horizonte, que podem ser adquiridos por valores semelhantes aos do programa Minha Casa Minha Vida.
Falava, sobretudo, do drama que � morar a 2 horas ou mais do local onde os empregos, o lazer, a cultura e a inova��o est�o acontecendo, e o quanto isso �, para al�m de excludente, determinante no futuro dessas pessoas.
Explicava, ent�o, o quanto a densidade, o coeficiente de constru��o e a legisla��o urbana tem a ver com isso. O quanto decis�es pol�ticas (e n�o t�cnicas) podem afetar o futuro e a oportunidade de gera��es, e por gera��es.
- Belo Horizonte: s� decola se fechar o aeroporto
Pensar que decis�es pol�ticas determinem a qualidade de vida, a dignidade e o alcance que toda uma popula��o ter� a empregos e oportunidades chega a chocar, n�o?
Derruba quase todas as "teses" que explicam (explicam apenas, porque nada justifica) que fam�lias de menor renda precisem morar t�o longe. Fica parecendo que as "teses" eram, no final do dia, explica��es complicadinhas e uma manipula��o pol�tica para a manuten��o de uma sociedade estratificada e herm�tica, e com baix�ssima mobilidade.
Se j� deu para entender a import�ncia da densidade naquele contexto, vou contar (ou contabilizar) agora como a infraestrutura urbana que todos pagam vem sendo subutilizada e desperdi�ada (ao inv�s de potencializada) nos bairros mais desejados da cidade.
Imagine um quarteir�o de forma triangular num bairro da zona sul de Belo Horizonte. Esse quarteir�o tem 1.645 m2 de �rea e, onde existiram 5 casas, agora haver� um pr�dio com 24 apartamentos.
As casas s�o das d�cadas de 1950 e 1960 e, considerando os n�meros da �poca, as fam�lias eram compostas por, na m�dia, 5 pessoas. Na quadra moravam, portanto, 25 pessoas.
O bairro n�o era, naquela �poca, considerado "nobre" pelo mercado imobili�rio, mas j� era muito bem localizado e otimamente bem resolvido quanto ao acesso e infraestrutura. Este quarteir�o - em especial - tinha, ent�o, uma densidade demogr�fica da ordem de 65 m2 por habitante.
A quest�o � que, sendo um bairro "suburbano" e desinteressante por d�cadas, atraiu pequenos pr�dios de 3 e 4 andares com apartamentos de 2 e 3 quartos, um produto t�pico da "baixa classe m�dia" da cidade.
At� 1976, a legisla��o urban�stica de Belo Horizonte permitia que se constru�sse no alinhamento dos passeios e muitas vezes sem afastamentos laterais e de fundos. Quem acha isso estranho n�o conhece as cidades europeias como Paris, Lisboa, Amsterd�, Madri, Berlim ou Barcelona, para ficar apenas nas metr�poles.
Pois bem, nos outros quarteir�es deste mesmo bairro, coalhado de predinhos simp�ticos com 3 e 4 pavimentos, a densidade urbana seria de, aproximadamente, 7,5 m2 por habitante (12 apartamentos de 2 ou 3 quartos, m�dia de 4 pessoas por apartamento, 48 habitantes num lote de 360,0 m2).
A quadra triangular j� apresentava, nos idos de 1960, uma densidade quase 10 vezes pior do que o restante do bairro. Apesar da infraestrutura ter melhorado ainda mais, e os servi�os e com�rcio estarem agora deliciosamente presentes por todo o bairro, a densidade populacional dos novos empreendimentos sequer se aproxima da densidade daquela �poca.
A quadra que teve 25 habitantes ter�, em seus 24 apartamentos, n�o mais do que 70 ou 75 moradores (m�dia atual de 3 pessoas por fam�lia), ou uma densidade demogr�fica da ordem de 21 m2 por habitante (ainda 3 vezes pior que os predinhos mais antigos, da d�cada de 1960).
Agora uma outra conta: um lote padr�o, com 360 m2 tem 12 metros de "frente" para a rua (ou avenida). S�o, normalmente, 12 apartamentos pagando IPTU � Prefeitura, por um trecho de apenas 12 metros de infraestrutura urbana servindo ao predinho. Se for uma rua, o trecho representar� uns 150 m2 em ruas, passeios e tubula��es, para 2 predinhos (um em cada lado da rua). Se voltado para uma avenida, o dobro de metragem, talvez.
O novo empreendimento em constru��o nesta quadra triangular tem nada menos do que 201 metros de alinhamento com as ruas, num total de 2.800 m2 de infra estrutura a compartilhar com seus vizinhos.
Nem precisa de um resumo para se dar conta que a infraestrutura, em toda a cidade, custa cada vez mais, mas serve, cada dia, a muito menos habitantes.
A densidade �, portanto, uma quest�o de aproveitamento da infraestrutura e dos recursos p�blicos investidos e arrecadados todos os meses. A densidade �, portanto, o fator mais importante para democratiza��o da infraestrutura e dos recursos p�blicos para o cidad�o.
Para al�m de debates inflamados, a l�gica: o ato de viabilizar adensamento e moradias pr�ximas ao Centro reduz os investimentos necess�rios em transporte p�blico metropolitano, em espalhamento de escolas, hospitais, �reas de lazer e equipamentos culturais.
A discuss�o sobre o adensamento n�o pode permanecer restrita aos debates sobre ventila��o natural, insola��o e o gosto de cada um, mas compreendida como um fator inexor�vel no desenvolvimento necess�rio e dinamismo desej�vel das metr�poles.
Ignorar �, ao mesmo tempo, condenar os menos afortunados � exclus�o social e econ�mica, e condenar a cidade � perda de atratividade, competitividade e produtividade. #FicaADica