A decis�o do Conselho Monet�rio Nacional (CMN), anunciada em 31 de julho, de promover mudan�as nas regras de financiamento imobili�rio, com o prop�sito de estimular o setor de constru��o civil, trouxe rea��es positivas para o mercado imobili�rio em Minas.
Para a presidente da C�mara do Mercado Imobili�rio de Minas Gerais (CMI/Secovi), C�ssia Ximenes, o aumento no valor m�ximo de im�veis que podem ser comprados com recursos do FGTS abre novas janelas de oportunidades, aquecendo o setor, uma vez que abrange mais uma parcela da classe m�dia.
O limite passou para R$ 1,5 milh�o. Era de R$ 950 mil para S�o Paulo, Rio, Bras�lia e Belo Horizonte, e de R$ 800 mil no restante do pa�s. As novas regras entrar�o em vigor em janeiro de 2019, o que, segundo empreendedores do setor, � fator positivo, uma vez que, passadas as elei��es presidencial, dos executivos estaduais e de parlamentares, poder�o vislumbrar com maior clareza os rumos da economia.
Segundo Ximenes, com a sucess�o pol�tica definida, haver� maior incentivo para que as pessoas tenham coragem de comprometer sua renda com financiamentos. “O mercado recebe com bons olhos esse aumento.”
Em declara��o � imprensa, o presidente da C�mara Brasileira da Ind�stria da Constru��o, Jos� Carlos Martins, avaliou que tanto o setor quanto os consumidores sair�o ganhando com a medida, j� que h� potencial para reduzir o custo dos financiamentos. Martins acredita que pode haver represamento na venda de im�veis que estejam cotados na faixa entre os limites atuais e o novo teto de R$ 1,5 milh�o. “Pode ser que, nessa faixa, haja espera at� a entrada em vigor da nova medida.”
A mudan�a vale para financiamentos contratados dentro das regras do Sistema Financeiro de Habita��o (SFH), que prev� juro m�ximo de 12% ao ano, mais corre��o monet�ria pela TR. O teto de R$ 1,5 milh�o j� havia vigorado temporariamente entre fevereiro e dezembro de 2017. A avalia��o � que a mudan�a n�o trouxe impacto negativo para o FGTS, da� a decis�o de torn�-la permanente.
CONDI��ES
A partir de 2019, n�o haver� mais obrigatoriedade de aplica��o dos recursos pelas condi��es do Sistema Financeiro de Habita��o. Na pr�tica, os bancos e os mutu�rios poder�o pactuar livremente as taxas de juros. Al�m disso, quando n�o houver dinheiro do FGTS envolvido no neg�cio, n�o haver� limite para o valor do im�vel financiado. Tamb�m haver� liberdade para decidir o �ndice que vai corrigir o valor dos contratos. Segundo o Banco Central, essas regras devem injetar cerca de R$ 80 bilh�es no cr�dito imobili�rio ao longo dos pr�ximos seis anos.
O diretor de Regula��o do BC, Ot�vio Damaso, negou que a maior liberdade para pactuar os juros v� resultar em aumento do custo para o consumidor. Segundo ele, a maioria das institui��es financeiras j� cobra juros entre 8% e 10% ao ano, ou seja, abaixo do teto do SFH, de 12%. “As condi��es de mercado atuais sugerem que n�o haver� alta nos juros. Isso amplia o leque de op��es, podendo baratear as condi��es de financiamento para o mutu�rio, que tem de avaliar qual � a melhor op��o para ele.”
O CMN determinou, ainda, que bancos que financiarem im�veis de at� R$ 500 mil poder�o multiplicar esse recurso por 1,2, na hora de contabilizar se cumpriram o patamar m�nimo, que deve ser direcionado ao cr�dito imobili�rio. Para Damaso, esse incentivo ajuda a direcionar os recursos para a faixa da popula��o com maior d�ficit habitacional.
Plano diretor preocupa setor imobili�rio
As situa��es impostas pelo novo Plano Diretor de Belo Horizonte, a ser votado nos pr�ximos dias, na C�mara Municipal, podem causar migra��o de empreendimentos para cidades vizinhas � capital. “A nova lei, se aprovada como est�, atingir� todo o mercado imobili�rio, em todas as classes, tanto comerciais quanto residenciais”, prev� a presidente da C�mara do Mercado Imobili�rio de Minas Gerais (CMI), C�ssia Ximenes.
Mesmo com o an�ncio do Conselho Monet�rio Nacional (CMN) de novas regras para financiamento da casa pr�pria, aumentando o leque de pessoas que podem acessar esse meio de compra de im�vel, o cen�rio � de incerteza, at� que se definam as regras da pol�tica econ�mica a partir da posse (em 1º de janeiro) do novo presidente a ser eleito em outubro e das regras definidas pelo Plano Diretor, ressalta C�ssia Ximenes.
No caso espec�fico de BH, segundo a presidente da CMI, os empreendimentos de alto padr�o, (que registraram crescimento nacional de 69%, acima da m�dia geral do setor, de 27%) est�o sendo lan�ados em Nova Lima. “O Vale do Sereno se tornou o ber�o desses im�veis de luxo. Muitos construtores aguardam a defini��o das regras para colocar em andamento seus projetos”.
C�ssia cita situa��es que, segundo ela, impactam o mercado imobili�rio na cidade, como o potencial construtivo das �reas. “Se tenho um lote de 360m², s� posso construir os 360m², considerando ainda que tenho que manter �reas de afastamento para drenagem de �gua, valendo para toda a cidade, sem considerar as especificidades de cada �rea. Cada bairro, cada rua, t�m densidade demogr�fica diferente.
Para a presidente da CMI, o projeto, que deveria ter sido implementado h� quatro anos, na 4ª confer�ncia, “foi imposto” pela antiga administra��o (do ex-prefeito M�rcio Lacerda) e n�o chegou a ser regularizado. “Sofreu alguns ajustes”, pela atual administra��o (Alexandre Kalil), sem que houvesse ampla discuss�o entre as diversas camadas da popula��o. “Conseguimos reunir 28 entidades da cidade para convocar a 5ª confer�ncia, mas a prefeitura preferiu criar uma comiss�o para ajustar o plano resultante da �ltima.”
De acordo com a constitui��o federal, munic�pios com popula��o superior a 20 mil habitantes devem convocar confer�ncias urbanas a cada quatro anos, para discutir com a popula��o um plano diretor para a cidade, visando o seu desenvolvimento sustent�vel.
DEBATE
Em declara��o recente ao EM, a secret�ria municipal de Pol�tica Urbana, Maria Caldas, disse que, depois que as diretrizes para o desenvolvimento e adensamento da cidade foram aprovadas na confer�ncia de 2014, o texto do novo plano diretor foi enviado � C�mara, em 2015, mas n�o houve avan�os. Com a mudan�a de governo, a administra��o municipal passou um ano e meio estudando o projeto e entendeu que muitas normas poderiam ser simplificadas. A principal � a facilita��o do registro de resid�ncias unifamiliares, que passam a ter que respeitar prioritariamente o recuo frontal e �rea m�nima de permeabiliza��o, sem uma s�rie de necessidades que configuravam excessos, na avalia��o da secret�ria.
“Essa nova estrutura prop�e que a maior parte da popula��o se localize mais pr�xima dos eixos de transporte. Isso diminui a necessidade de deslocamento das pessoas. S�o regi�es no entorno de grandes avenidas e a gente est� incentivando que as edifica��es de uso residencial e comercial se desloquem para l�”, afirma a secret�ria. Maria Caldas diz, ainda, que a prefeitura est� ciente de que o novo modelo vai criar resist�ncia no mercado. Ela defende o debate como a melhor forma de mostrar que o plano � bom para o futuro de BH. “Queremos dialogar e mostrar que ele vai trazer benef�cios para a cidade”, diz.