Juros baixos e neg�cio seguro esquentam mercado imobili�rio

Protegido pela queda dos juros, o que facilitou o financiamento e investimentos em um setor que � considerado mais seguro em tempos de crise, o mercado imobili�rio em Minas coleciona n�meros positivos no primeiro semestre, com aumento de vendas e lan�amentos, mesmo com a pandemia provocada pelo novo coronav�rus. Por sua vez, o isolamento social levou a uma reavalia��o das prioridades quando o assunto � onde e como morar. Por�m, o desempenho n�o � o mesmo para todos os segmentos, e as incertezas da economia no segundo semestre ainda podem mudar o cen�rio.

A comercializa��o de im�veis cresceu entre abril e maio em Belo Horizonte e Nova Lima, na por��o Sul da Grande BH. Em maio, 219 apartamentos novos foram vendidos, contra 207 em abril: alta de 5,8%. Os dados s�o do Censo do Mercado Imobili�rio, realizado a pedido do Sindicato da Ind�stria da Constru��o Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG). Enquanto isso, a pesquisa registrou apenas 10 lan�amentos no m�s. Com isso, o baixo estoque dispon�vel para venda levou a um aumento de 2,3% no pre�o dos im�veis de um m�s para outro.

Ainda segundo o levantamento, 1.371 unidades foram vendidas de janeiro a maio na capital e em Nova Lima. O valor representa alta de 11,1% na compara��o com o mesmo per�odo de 2019. J� o n�mero de lan�amentos cresceu 32,5%, saindo de 889 unidades nos cinco primeiros meses do ano passado para 1.178 este ano. Com mais demanda que oferta, o pre�o subiu. O censo calcula que o valor dos im�veis em maio ficou 5,44% acima do registrado no mesmo m�s do ano passado.

A percep��o de analistas a partir dos n�meros � de que no momento o mercado imobili�rio d� ind�cios de recupera��o da crise provocada pelo novo coronav�rus. Apesar do impacto ineg�vel da pandemia – que obrigou a renegocia��o de contratos de aluguel em im�veis comerciais –, as pessoas n�o deixaram de investir em casas e apartamentos.

Para o vice-presidente da �rea imobili�ria do Sinduscon-MG, Renato Michel, a crise n�o foi t�o grave para o setor a ponto de se falar em uma retomada agora. “N�o � que o mercado est� se recuperando, ele nunca parou”, afirma. Na avalia��o do dirigente, o setor manteve “uma relativa normalidade”, principalmente por causa da constru��o civil, que foi considerada servi�o essencial durante a pandemia.

A queda na taxa b�sica de juros est� entre os motivos que explicam o fato de o mercado imobili�rio ter se mantido relativamente aquecido durante a pandemia. A taxa Selic definida pelo Banco Central atingiu o menor patamar da hist�ria: 2,25% ao ano. Umas das implica��es disso � que financiar um im�vel ficou mais f�cil. “A maioria das compras de im�veis no Brasil � financiada. A presta��o ficou mais baixa, n�o necessariamente o pre�o. Assim, mais pessoas podem comprar. Representa uma grande oportunidade para o comprador”, explica Renato Michel.

Al�m de facilitar para o comprador, juros baixos atraem investidores. Com aplica��es de renda fixa remunerando menos e a bolsa de valores representando risco em momento de incerteza, o mercado imobili�rio � um meio-termo. “Para preservar o patrim�nio, os investidores est�o aplicando no mercado imobili�rio, que sempre foi um porto seguro”, afirma a presidente da C�mara do Mercado Imobili�rio e Sindicato das Empresas do Mercado Imobili�rio de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), C�ssia Ximenes. Ela aponta que investir em im�veis traz duas fontes de retorno: a valoriza��o e o aluguel. A soma dos dois fatores rendeu, em m�dia 15,3% ao ano entre 2009 e 2019, segundo estudo da Associa��o Brasileira de Incorporadoras Imobili�rias (Abrainc).

Especialistas avaliam que o isolamento social, necess�rio para controlar a transmiss�o do novo coronav�rus, mudou o comportamento e as necessidades das pessoas com rela��o ao lar. Isso tamb�m explicaria a necessidade de comprar uma nova propriedade. Analistas do mercado acreditam que a quarentena fez o brasileiro valorizar mais o im�vel, por passar mais tempo dentro de casa.

“De morar ningu�m pode abrir m�o. O isolamento social fez com que as pessoas buscassem novas demandas. Vendo que precisam de um quarto a mais, seja para montar uma academia ou escrit�rio”, avalia C�ssia Ximenes. A busca por um segundo im�vel para lazer e a adapta��o dos clientes, corretores e imobili�rias para negociar pela internet tamb�m s�o apontados como motivos que ajudam a explicar o desempenho do mercado durante a crise.

Apesar de as vendas em geral terem aumentado este ano em rela��o a 2019, o  desempenho � diferente de acordo com os padr�es de im�veis, pelo menos no cen�rio nacional. � o que aponta o levantamento mais recente da Associa��o Brasileira de Incorporadoras Imobili�rias (Abrainc), referente a abril. Segundo a pesquisa, em todos os segmentos o m�s registrou 8.836 unidades vendidas, alta de 6,1% em rela��o ao mesmo per�odo do ano passado. J� os lan�amentos totalizaram 3.662 unidades, 47% a mais do que em abril de 2019.

Por�m, o segmento de im�veis do programa Minha Casa Minha Vida representa a maior parte dessas vendas e lan�amentos. A associa��o calcula que 7.238 unidades desse padr�o foram vendidas em abril – alta de 41,2% em rela��o ao mesmo m�s de 2019. Enquanto isso, todos os lan�amentos em abril foram de projetos do programa: as 3.662 unidades lan�adas representaram aumento de 205,7% em rela��o ao ano passado. Nenhum im�vel de m�dio e alto padr�o foi lan�ado no m�s. J� as vendas nesses padr�es totalizaram 1.371 unidades, o que representa queda de 48,5%.

A diferen�a entre os segmentos se explica pelas incertezas provocadas pela crise, na avalia��o da coordenadora de Projetos da Constru��o do Instituto Brasileiro de Economia da Funda��o Getulio Vargas (FGV/IBRE), Ana Castelo. “O segmento de m�dio e alto padr�o ainda n�o est� reagindo significativamente. As empresas est�o aguardando a redu��o das incertezas para voltar a investir nesse segmento”, analisa. Al�m disso, a pesquisadora aponta que no momento os investidores tendem a preferir im�veis de menor valor, que representam menos risco. “Temos que aguardar os pr�ximos meses. Mas o semestre deve fechar com essa configura��o”, conclui Ana Castelo.

No segundo semestre, a incerteza ainda deve ditar o comportamento do mercado imobili�rio. Ana Castelo acredita que a reabertura gradual da economia em algumas regi�es tende a ter um impacto positivo. “Mas ainda prevalece muita incerteza sobre uma segunda onda (da COVID-19). E � preciso avaliar os efeitos da crise no mercado de trabalho. O impacto no mercado imobili�rio pode ser maior. Se houver deteriora��o da situa��o econ�mica, vai haver impacto na demanda por im�veis”, alerta a pesquisadora.