O projeto, de autoria da Prefeitura de Belo Horizonte (PBH), prev� a redu��o pela metade da cobran�a da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) dentro dos limites da Avenida do Contorno. Este � um instrumento central para os efeitos do atual Plano Diretor da cidade e coloca de um lado pesquisadores e movimentos sociais e do outro, o Executivo, a maior parte do Legislativo e o setor de constru��o.
A OODC � um instrumento do Plano Diretor para que empresas consigam construir acima do determinado pelo coeficiente b�sico. Basicamente, trata-se de um ativo adquirido junto � PBH para ampliar o potencial de constru��o de um empreendimento. Os valores arrecadados atrav�s deste mecanismo v�o para os cofres da prefeitura sob a prerrogativa de serem empregados em obras para melhoria de infraestrutura na cidade e constru��o de moradias populares.
A outorga, no entanto, n�o � a �nica forma de autorizar constru��es acima do limite determinado no Plano Diretor da cidade e rivaliza, especialmente, com a Transfer�ncia do Direito de Construir (TDC). Este � um instrumento em que a empresa compra a possibilidade de ampliar seu potencial construtivo junto a donos de im�veis tombados. O mecanismo, portanto, � limitado � quantidade de patrim�nios protegidos existentes na capital, que � inferior � demanda do setor construtivo.
Na argumenta��o da prefeitura, a OODC estava sendo preterida em rela��o � TDC, que apresentava pre�os mais atrativos e, por isso, reduzir o valor da outorga dentro da Avenida do Contorno � uma forma de tornar o instrumento vi�vel e teria como efeito um aumento de arrecada��o.
Por outro lado, movimentos de luta por moradias populares e pesquisadores da �rea acreditam que reduzir o valor cobrado acarretaria em uma correlata queda na arrecada��o de recursos que seriam empregados para combater o d�ficit habitacional na cidade. A oposi��o ao PL tamb�m argumenta que a medida concentraria ainda mais os recursos e constru��es na �rea central da cidade, contrariando os objetivos de interiorizar a urbaniza��o da cidade previstos no Plano Diretor.
Rea��o da oposi��o
O PL 508/2023 foi aprovado em primeiro turno com 33 votos favor�veis e 7 contr�rios em reuni�o extraordin�ria da C�mara, em 24 de mar�o. De l� para c�, grupos que se op�em � aprova��o trabalharam para divulgar relat�rios e informa��es que pudessem interferir no cen�rio pol�tico favor�vel � mudan�a na outorga onerosa.
Uma dessas movimenta��es partiu do Conselho Municipal de Pol�tica Urbana (Compur), que enviou, em 18 de abril, recomenda��o ao prefeito Fuad Noman (PSD) para que o projeto fosse retirado de tramita��o. No pedido, o �rg�o disse que a requisi��o atende a demanda de movimentos sociais e pesquisadores de pol�tica urbana que argumentam que o Plano Diretor s� poderia ser alterado em 2026 e falta embasamento t�cnico para propor a mudan�a na cobran�a da OODC.
Na �ltima segunda-feira, a C�mara fez audi�ncia p�blica que colocou frente a frente atores favor�veis e contr�rios ao projeto. Na ocasi�o, o urbanista e professor da Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG) Roberto Andr�s reiterou um ponto levantado por pesquisadores sobre a arrecada��o da prefeitura com a OODC.
“Isso � um ato p�blico, a PBH tem 14 milh�es de proje��o de venda em outorga onerosa. S� que a pessoa paga 10% � vista e o restante depois”, disse, confrontando o n�mero da PBH de que apenas R$ 2,3 milh�es foram arrecadados com o instrumento.
O professor esteve presente tamb�m em movimento de pesquisadores na v�spera da vota��o do PL na Faculdade de Arquitetura da UFMG. Na ocasi�o, urbanistas levantaram dados e relat�rios com cr�ticas ao projeto da prefeitura. Um dos pontos levantados foi de que n�o h� risco de que, com a cobran�a da outorga onerosa nos moldes previstos, os pre�os sejam repassados aos clientes do mercado imobili�rio.
Roberto Andr�s seguiu na argumenta��o de que dados obtidos com a PBH via Lei de Acesso � Informa��o mostram que, ao contr�rio do que argumenta o executivo, a OODC j� se mostra um instrumento eficiente de arrecada��o de verbas para os cofres p�blicos.
“O documento feito pela prefeitura mostra que a outorga onerosa est� sendo vendida em grande quantidade em Belo Horizonte, ao contr�rio do discurso do prefeito e do secret�rio de Pol�tica Urbana. Cerca de 41 mil metros quadrados de outorga onerosa foram aplicados nos �ltimos tr�s anos e, pegando uma m�dia de terreno a R$ 7 mil, isso d� mais de R$ 100 milh�es em outorga onerosa utilizada nos projetos que j� foram fechados e que est�o com protocolos em aberto. Isso torna indecente esse desconto, inclusive porque o PL 508 d� desconto retroativo”, afirmou o professor da UFMG.
Tamb�m na reuni�o de entidades de arquitetos e urbanistas e pesquisadores foi apresentado um relat�rio assinado pelo secret�rio de Pol�tica Urbana, Jo�o Ant�nio Fleury Teixeira, em outubro de 2019, em que � proposta uma atualiza��o de valores dos terrenos na �rea dentro da Avenida do Contorno e n�o redu��o na cobran�a da outorga, como diz o PL 508/2023. Foi o que destacou Silvio Motta, presidente do Instituto dos Arquitetos do Brasil em Minas (IAB-MG).
“O �nico estudo que recebemos da prefeitura embasando o PL 508, e nos surpreende, � um estudo que est� mostrando que a outorga nos moldes atuais est� cumprindo o papel dela de distribui��o do valor da terra e que o problema � uma hipervaloriza��o dos terrenos na OP-3 (�rea dentro da Avenida do Contorno)”, afirmou o arquiteto. Ainda segundo especialistas no tema, o projeto pode ter um efeito de gentrifica��o e adensamento do Centro. � o caso da urbanista e ex-secret�ria de Servi�os Urbanos da PBH Branca Macahubas, que declarou que o projeto p�e em risco o patrim�nio da cidade e intensifica a desigualdade no espa�o urbano.
Prefeitura afirma que o valor da outorga � baixo
A prefeitura refor�a que o valor recebido via outorga onerosa at� ent�o � baixo e exige que a cobran�a passe pela altera��o prevista no Projeto de Lei 508/2023.
De acordo com o Executivo, at� abril deste ano, as receitas referentes � outorga onerosa totalizam R$ 2.388.433,25 e que n�o � poss�vel considerar projetos aprovados que ainda n�o pagaram a integralidade dos valores pelo uso da outorga e aqueles ainda em tramita��o.
Nos c�lculos da PBH, reduzir a cobran�a dentro da Avenida do Contorno tornaria o instrumento vi�vel comercialmente e aumentaria a arrecada��o para o fundo de investimentos sociais da capital para aproximadamente R$ 53 milh�es anuais.
A Federa��o das Ind�strias do Estado de Minas Gerais (Fiemg), cujo presidente da C�mara da Ind�stria da Constru��o, Geraldo Linhares, acredita que o projeto ser� aprovado e ter� benef�cios para a popula��o. “A Fiemg apoia todas as iniciativas que geram neg�cio, porque s�o a��es que geram riqueza, impostos e benef�cios para a popula��o. Os vereadores que est�o pensando na cidade v�o votar a favor independente dos dogmas pol�ticos que seguem. N�o tem explica��o para o projeto n�o passar”, afirmou.
Para Linhares, o PL tamb�m tem o efeito de evitar que o valor atual da outorga seja repassado ao consumidor final, o que permitiria que a �rea central da cidade seja ocupada por cidad�os de classe m�dia. “Reduzir em 50% o valor da outorga � possibilitar a probabilidade que se consiga aproveitar a redu��o de custo do metro quadrado. � um ledo engano achar que esses apartamentos (no Centro) v�o ser vendidos para pessoas de alt�ssimo padr�o, porque essas pessoas j� sa�ram daqui e foram para o Belvedere e outros bairros. O PL vai possibilitar a compra de apartamentos menores dentro do que o mercado absorve e que as pessoas de classe m�dia possam compr�-los”, argumenta.
Articula��o pol�tica
Em p� de guerra em temas como o pre�o das passagens de �nibus e o contrato das concession�rias dos coletivos com o munic�pio, o presidente da C�mara, Gabriel Azevedo (sem partido), e o prefeito Fuad Noman (PSD) est�o lado a lado quando o assunto � votar o PL 508/2023 com rapidez. Na quarta-feira e quinta-feira, eles tiveram infrut�feras reuni�es na PBH para discutir quest�es relacionadas aos �nibus da cidade. Quando o PL da outorga onerosa entrou em pauta, no entanto, houve conson�ncia. Fuad pediu celeridade na vota��o do projeto a Azevedo e o assunto entrou em pauta na mesma semana, em reuni�o extraordin�ria.
O cen�rio na CMBH indica que a proposta ser aprovada com facilidade hoje. Ontem, entretanto, durante evento com pesquisadores, o vereador Bruno Pedralva (PT) convocou a popula��o para comparecer � C�mara, �s 9h, quando est� marcada a vota��o do projeto. Segundo ele, a expectativa � de que os dados revelados pelos especialistas e a press�o popular possam angariar votos contr�rios ao PL. “� um absurdo algo t�o importante na vida das pessoas estar sendo votado a toque de caixa. A gente conta com a vinda da popula��o dos bairros, vilas, favelas para lotar a C�mara para barramos essa mudan�a no Plano Diretor” , disse.