Superando a infla��o, aluguel em alta for�a negocia��o na Grande BH

A arrancada dos pre�os dos alugu�is residenciais na Grande Belo Horizonte surpreendeu, neste ano, frente � infla��o, depois dos reajustes comportados em 2020, na compara��o com o custo de vida medido em BH e entorno.

De janeiro a maio �ltimo, houve eleva��o de 4,81%, em m�dia, dos valores de loca��o de im�vel para moradia na regi�o metropolitiana da capital, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estat�stica (IBGE). Enquanto isso, o �ndice Nacional de Pre�os ao Consumidor Amplo (IPCA) variou 3,44%.

Nos primeiros cinco meses do ano, a evolu��o dos alugu�is j� supera a valoriza��o observada pelo IBGE em todo o ano passado, de 2,73%, e quase se iguala ao IPCA de 2020, de 4,99%. Ven�ncio Ot�vio Araujo da Mata, coordenador da pesquisa do IPCA em Minas Gerais, explica que os contratos de aluguel s�o reajustados pelo �ndice Geral de Pre�os do Mercado (IGP-M), que, entre maio do ano passado e o mesmo m�s de 2021, acumulou 37,04%.

A alta tem levado � flexibiliza��o das negocia��es entre propriet�rios e inquilinos na data de reajuste do pre�o, diante da disparada do indicador, que � pesquisado pela Funda��o Getulio Vargas. “Essa cl�usula nem sempre tem sido cumprida efetivamente por se tratar de valores altos. Um aluguel em torno de R$ 1 mil chegaria a quase R$ 1.400, caso seguisse esse �ndice.”

� certo, segundo Ven�ncio Mata, que as taxas elevadas est�o relacionados � crise financeira provocada pela pandemia de COVID-19, em paralelo a um per�odo de aquecimento do setor imobili�rio. “Quando existe maior demanda, o pre�o sobe. Se h� mais oferta, os pre�os acabam ficando estagnados e at� mesmo caem.”

Para o desespero dos inquilinos, todos os componentes do IGP-M t�m mostrado acelera��o neste ano. A eleva��o do IGP-M em mar�o (2,94%) foi a maior para o m�s desde o Plano Real. O economista Andr� Braz, do Instituto Brasileiro de Economia da Funda��o Getulio Vargas(FGV), explica que n�o h� um �ndice espec�fico para se calcularem valores de loca��o de im�veis. “O que existe � o �ndice Geral de Pre�os (IGP), que apura pre�os de forma mais ampla para traduzi-los em �ndice de infla��o percebida pelos consumidores."

O IGP � uma m�dia ponderada de tr�s �ndices: o �ndice de Pre�os ao Produtor Amplo (IPA), que � um �ndice de infla��o que calcula a evolu��o dos pre�os de produtos do agroneg�cio e da ind�stria no setor de atacado, com peso de 60%; o �ndice de Pre�os ao Consumidor (IPC), respons�vel por medir a progress�o dos valores de bens e servi�os, com peso de 30%; e o �ndice Nacional de Custo da Constru��o (INCC) tamb�m participa da composi��o do indicador. Ele tem o objetivo de analisar o desempenho dos gastos das constru��es habitacionais, com influ�ncia de 10%.

Como o IGP-M est� alto, propriet�rios e inquilinos negociam reajuste intermedi�rio para garantir a manuten��o do aluguel. “Para o propriet�rio � ruim perder o inquilino bom pagador. Mas se desocupar o im�vel, caber� a ele os custos de manuten��o, sem poder contar com a fonte de renda: o aluguel”, destaca Andr� Braz.

No atual momento, observa Andr� Braz, o mercado imobili�rio est� com muitas ofertas. Se o propriet�rio criar caso, o inquilino parte para outro im�vel. “Isso aumenta o poder de barganha do inquilino e abre espa�o de negocia��o. O IGP-M seria uma garantia de indexador, constante no contrato, para proteger o valor do aluguel em casos de infla��o alta.”

Na Grande BH, os alugu�is residenciais iniciaram o ano com eleva��o de 2,03% em janeiro, ante o IPCA de 0,33%, de acordo com pesquisa do IBGE. Nos tr�s meses seguintes, os pre�os ensaiaram acomoda��o e perderam para as varia��es do custo de vida. Contudo, o descompasso ressurgiu em maio. Para uma infla��o de 0,79%, os pre�os dos alugu�is subiram 1,06%, em m�dia.

Apesar de o IGP-M n�o ter rela��o direta com mercado imobii�rio, � muito citado nos contratos de aluguel. Antes do Plano Real, em 1994, a economia brasileira era praticamente toda indexada, e o IPC e o IGP andavam juntos. N�o havia curvas de deslocamento de um �ndice em compara��o ao outro. A partir de julho de 1994, quando foi lan�ado o novo plano econ�mico, cada �ndice passou a ter vida pr�pria.

A redu��o dos n�veis inflacion�rios desvincularam as diversas taxas, por�m, o IGP continou a ser citado nos contratos de aluguel, mas pouco utilizado, destaca o economista. "Sempre havia espa�o para negocia��o entre inquilinos e propriet�rios. A insituti��o garantia a perman�ncia do indexador no contrato e o mercado ajustava na negocia��o.”

Imobili�rias come�aram a negociar contratos de aluguel desde que o IGP-M come�ou a apresentar varia��o elevada, conta Fl�via Vieira, diretora da empresa Orcasa Netim�veis. “Se o inquilino mora num pr�dio pagando R$ 2 mil, quando sair e resolver realugar vai pagar em torno de R$ 2.300.  A tend�ncia � de que toda vez que h� desequilibrio no mercado, com vari�veis externas, como o caso agora da pandemia, exista sempre a refer�ncia no valor de mercado para rejauste.”

De acordo com a empres�ria, a negocia��o, nesse momento, n�o tem sido uniforme para qualquer padr�o de im�vel residencial. O que provoca maior impacto � a data-base do contrato. Os mais antigos ficaram muito defasados. “Os pre�os vinham estagnados desde 2016, e esperava-se uma recupera��o em 2019, que veio lentamente, mas chegou 2020 e ent�o, veio o caos”, afirma.

Fl�via Vieira diz que pode-se perceber algumas movimenta��es, como no in�cio da pandemia, pela busca de redu��o de valores dos alugu�is. Na sequ�ncia, as pessoas passaram a procurar im�veis com as mesmas dimens�es daqueles em que moravam, mas em �reas onde o custo de vida � mais baixo. “A fam�lia pretende permanecer num im�vel de quatro quartos e se muda de um bairro mais caro para outro mais barato, mantendo o padr�o, e contendo despesas”.

Para a empres�ria, h� necessidade de que os contratos tenham um indexador, por se tratar de tratativas de longo prazo. No entanto, ela tamb�m cita a import�ncia de refer�ncias no mercado, para que se chegue a um consenso de interesses entre locador e locat�rio.

Corretor aut�nomo h� 10 anos, Luiz Dias reconhece que os pre�os ficaram altos para quem paga e baixos para quem recebe, seja qual for o padr�o dos im�veis. No in�cio da pandemia, Dias percebeu que ocorria a migra��o de inquilinos dos im�veis menores para os mais espa�osos. “As pessoas passaram a trabalhar em casa, precisavam readequar seus espa�os”, afirma.

Depois de longa estagna��o, esse ramo da loca��o voltou a se movimentar. Segundo Dias, os investidores nessa �rea, que t�m v�rios im�veis, precisam abrir m�o de valores pretendidos, muitas vezes, para n�o ficar com a propriedade vazia. “Se a pessoa quer alugar um apartamento por R$ 2.600 e possui, vamos supor, 10 unidades, � melhor aluguar os 10 por um pre�o mais em conta do que manter dois ou tr�s  alugados e os demais fechados, pagando despesas de condom�no, IPTU, energia, �gua, etc.”