Um fiador que se compromete, por meio de um contrato escrito, a garantir o pagamento da d�vida de um locat�rio age, de livre e espont�nea vontade e deve assumir o risco de ter seu patrim�nio atingido, ainda que se trate de um bem de fam�lia. A regra vale tanto para contratos de loca��o residencial quanto comercial.
Este foi o entendimento do ministro do Supremo Tribunal Federal Alexandre de Moraes ao julgar recurso sobre o tema, na �ltima ter�a feira (08/03). Seu voto foi seguido pela maioria e a decis�o servir� de par�metro para a solu��o de mais de 200 a��es que se encontram suspensas aguardando a manifesta��o da corte.
O caso foi levado ao STF por um fiador que teve penhorado seu �nico im�vel, (considerado bem de fam�lia) para garantir o pagamento de alugu�is n�o quitados pelo locat�rio de um im�vel comercial.
A penhora ocorrida em primeiro inst�ncia havia sido mantida pelo Tribunal de Justi�a de S�o Paulo. Para o recorrente, ela desconsiderava seu direito constitucional de moradia e deveria ser desconstitu�da.
Esta discuss�o � antiga no judici�rio e j� tem importantes precedentes. A lei 8009 de 1990 conceitua o bem de fam�lia como o im�vel residencial pr�prio do casal ou de uma entidade familiar. Caracterizado como tal ele n�o pode ser penhorado para o pagamento de d�vidas. A lei, contudo, traz exce��es e prev�, em seu artigo 3°, a possibilidade de penhora em algumas situa��es, dentre elas, se o propriet�rio deste im�vel for fiador em um contrato de loca��o.
Por muitos anos, este artigo foi contestado at� que o STJ e o STF o reconheceram como v�lido e constitucional.
Ocorre que tanto a lei quanto os precedentes dos tribunais superiores n�o faziam distin��o entre a fian�a na loca��o residencial e na loca��o comercial.
Com a decis�o proferida na sess�o da �ltima ter�a feira (08/03) a controv�rsia foi solucionada. Segundo o ministro Alexandre de Moraes, o legislador, quando quis distinguir os tipos de loca��o, o fez expressamente, como se observa na Lei 8245/91 (que regula as loca��es imobili�rias tanto residenciais como comerciais). Para ele, se na lei 8009/90, n�o h� esta distin��o, n�o cabe ao judici�rio faz�-la.
A decis�o, certamente, causar� impacto no mercado imobili�rio e nas formas de garantia prestadas pelos locat�rios de im�veis comerciais. Nestes contratos a fian�a � muito utilizada por pequenas empresas que, geralmente, indicam seus pr�prios s�cios como fiadores. A partir de agora, eles dever�o reavaliar os riscos desta pr�tica ou partirem para a utiliza��o de outras modalidades de garantia, que normalmente, s�o mais caras.
* O autor desta coluna � Advogado, Especialista e Mestre em Direito Empresarial
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