A pol�mica do Airbnb

Ver�o se aproximando, vacina��o no pa�s avan�ada. � hora, ent�o, de programar aquela viagem de final de ano. 

Uma boa op��o para a busca de estadia s�o as plataformas que oferecem o aluguel de im�veis a pre�os mais convidativos do que aqueles cobrados por hot�is. A mais popular delas �, sem d�vida, o Airbnb. 

 

Fundada em 2008, na Calif�rnia, a empresa come�ou a operar no Brasil em 2012. Sua plataforma facilita o contato entre potenciais locat�rios e locadores. Visto como um neg�cio disruptivo, seu modelo se destaca por possibilitar que qualquer propriet�rio ceda seu im�vel ou parte dele (um quarto, por exemplo), pelo per�odo que desejar. 

 

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Antes de "fechar" o contrato, os interessados podem obter informa��es da outra parte (locador ou locat�rio) por meio de avalia��es de outros usu�rios relativas a opera��es anteriores.  

Com a pandemia, a necessidade de isolamento social e a ado��o do trabalho remoto, houve uma altera��o no perfil dos locat�rios e um aumento na busca por este tipo de loca��o. 

O sucesso do Airbnb � revelado tamb�m por sua receita. De acordo com mat�ria do Estado de Minas, a empresa teve neste ano o melhor trimestre de sua hist�ria. Em carta aos investidores, celebrou: "O mundo est� passando por uma revolu��o em nossas formas de vida e de trabalho". 

Mas aqui � v�lida a ressalva: a sociedade caminha mais r�pido que o direito. Quando pensamos na evolu��o tecnol�gica, ent�o, � fato. A produ��o legislativa n�o a acompanha. E em rela��o �s chamadas inova��es disruptivas, este "gap" fica ainda mais evidente.

Um caso sempre lembrado para ilustrar essa realidade � o da Uber, cuja chegada em nossa sociedade trouxe intensos debates sobre a necessidade de regula��o do neg�cio. Em 2019, o Supremo Tribunal Federal (STF) manifestou sobre a natureza dos servi�os prestados pela empresa (RE 1.054.110). Baseando-se nos princ�pios da livre iniciativa e da livre concorr�ncia, os ministros reconheceram a inconstitucionalidade de uma lei municipal que proibia o exerc�cio da atividade de transporte individual via aplicativo.

O julgamento representou um passo importante na interpreta��o de servi�os relativos � chamada economia compartilhada.

Dentro deste contexto est� o Airbnb, cujo modelo de neg�cio carece de um tratamento legislativo pr�prio. Afinal; quando algu�m oferece seu im�vel ou parte dele para terceiros via plataforma, estamos diante de um contrato de loca��o ou de um servi�o de hospedagem? Os demais cond�minos de um edif�cio onde o im�vel est� localizado podem se opor � cess�o de im�veis por este formato? 

Estas quest�es t�m sido levadas ao judici�rio nos �ltimos anos e o Superior Tribunal de Justi�a (STJ) j� proferiu dois importantes julgamentos sobre o tema (RESP 1819075 e RESP 1884483). Um em abril deste ano e o outro, mais recente, conclu�do no �ltimo dia 23/11.  O Airbnb n�o foi parte nessas a��es, mas o resultado delas impacta diretamente em seu neg�cio.  

O primeiro julgamento envolveu uma a��o movida por um condom�nio contra dois de seus cond�minos para impedi-los de alugarem quartos de seu apartamento, via plataforma. 

A a��o teve por fundamento normas da conven��o do condom�nio que pro�bem atividade comercial no edif�cio. Ou seja: de acordo com a conven��o, as unidades s� podem ser utilizadas para fins residenciais.

Ap�s verem o pedido do condom�nio ser acolhido em primeira e segunda inst�ncias, os cond�minos recorreram ao STJ, mas a corte manteve a decis�o. Prevaleceu o entendimento de que os recorrentes (os cond�minos) estavam, de fato, realizando servi�os de natureza comercial.

Os ministros conclu�ram que aqueles contratos celebrados via Airbnb podiam ser definidos como contratos at�picos de hospedagem e n�o como contratos de loca��o por temporada, como alegavam os propriet�rios dos im�veis e como sempre defende a empresa. Foi enfatizado, ainda, por um dos ministros que n�o � o fornecimento da hospedagem via plataforma que lhe d� uma natureza comercial, mas a forma como a cess�o do im�vel � realizada.

No caso em quest�o, os cond�minos chegaram a alterar a estrutura do apartamento, deixando-o semelhante a um hostel. Al�m disto, forneciam servi�os extras de limpeza e internet.    

Em outras situa��es, contudo, esta an�lise n�o � t�o simples. Imagine a cess�o de um apartamento para algu�m que trabalha de forma remota e que deseje "transferir" sua resid�ncia por alguns dias para uma cidade litor�nea. Trata-se, nesta situa��o, de um contrato de loca��o por temporada ou de um contrato de hospedagem (ainda que at�pico)?

No segundo caso julgado pelo STJ, a forma de utiliza��o do im�vel ficou em segundo plano e o Tribunal acabou conferindo validade a uma cl�usula presente na conven��o do condom�nio que, na pr�tica, acabou por estipular um crit�rio objetivo para definir a natureza do servi�o.

A a��o, proposta pelo propriet�rio de um apartamento em Londrina, no Paran�, tinha por objetivo a anula��o da cl�usula que impedia a loca��o de im�veis em per�odos inferiores a 90 dias (� o limite previsto na Lei 8245/91 para loca��o por temporada).

Ele alegou, em suma, que uma cl�usula da conven��o de condom�nio n�o poderia se sobrepor ao seu direito de propriedade garantido constitucionalmente.

O cond�mino conseguiu uma decis�o favor�vel em primeira inst�ncia, mas o Tribunal de Justi�a do Paran� e o STJ tiveram entendimento diverso, prevalecendo a ideia de que o exerc�cio do direito de propriedade tem limites e que a loca��o de um im�vel por curtas temporadas pode trazer riscos para a coletividade dos outros cond�minos.

Alguns pontos do voto divulgado pelo ministro relator na sess�o de julgamento chamaram bastante aten��o e foram alvo de cr�tica por diversos juristas. Vale a pena transcrever aqui alguns trechos: 

"A partir de tal premissa, chega-se � conclus�o de que a explora��o econ�mica de unidades aut�nomas mediante loca��o por curto ou curt�ssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, n�o se compatibiliza com a destina��o exclusivamente residencial atribu�da ao condom�nio r�u. � ineg�vel a afeta��o do sossego, da salubridade e da seguran�a causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem o compromisso duradouro com a comunidade na qual est�o temporariamente inseridas (...) 

O efeito ou inten��o de quem se encontra provisoriamente � aproveitar ao m�ximo os poucos dias de perman�ncia, comportamento que muito difere do uso ordin�rio conferido por aqueles que l� residem a ensejar, para al�m do incremento nas despesas da manuten��o, a insufici�ncia dos espa�os de uso comum normalmente planejados para atender � demanda ordin�ria dos residentes.

Essa mesma diferen�a de comportamento mostra potencial para afetar o sossego e a salubridade das pessoas que vivem em condom�nio. O estado de �nimo daqueles que utilizam seus im�veis para fins residenciais n�o � o mesmo de quem se vale de um espa�o para aproveitar suas f�rias, valendo tamb�m lembrar que as resid�ncias s�o cada vez mais utilizadas para o trabalho em regime de home office, para o qual se exige maior respeito ao sil�ncio, inclusive no per�odo diurno.

Por �ltimo, n�o h� como negar que a seguran�a dos demais cond�minos ficaria mais vulner�vel com a constante entrada e sa�da de novos moradores em curto espa�o de tempo, notadamente nos condom�nios menores e naqueles situados em locais isolados".

Ao prevalecer, portanto, este entendimento, para o Superior Tribunal de Justi�a, loca��es de im�veis por alguns dias, por uma semana, ou at� mesmo por um m�s sempre ter�o natureza de hospedagem; independentemente do fim para o qual ele for alugado. E, consequentemente, s�o plenamente v�lidas as cl�usulas de conven��es de condom�nio que as pro�bam.

As decis�es aqui citadas n�o s�o precedentes definitivos ou de repercuss�o geral, mas sem d�vida causam um impacto sens�vel no modelo de neg�cios do Airbnb e de outras plataformas de loca��o de im�veis por temporada. 

Caber� � empresa e aos usu�rios adequarem-se a essa realidade.