O ano era 2007, e a cidade S�o Francisco, na Calif�rnia (EUA), e dois empreendedores tiveram uma ideia inusitada: oferecer hospedagem em sua pr�pria casa. Nascia o Airbnb e, de l� para c� - segundo a pr�pria plataforma - foram mais de 1,5 bilh�o de pessoas se hospedando em 4 milh�es de locais diferentes, e em quase todos os pa�ses do mundo.
A plataforma mudou a forma como as pessoas viajam e se hospedam, e possibilitou que fam�lias complementassem sua renda; criou, tamb�m, oportunidades de trabalho, como administradores terceirizados e servi�os de receptivo e hotelaria distribu�dos, "em casa". Incrementou o turismo ao ampliar a oferta e reduzir o custo da hospedagem, e criou uma nova categoria de demanda para o mercado imobili�rio de novas constru��es e reformas.
Mas, como em toda inova��o de car�ter disruptivo, os b�nus nunca v�m sozinhos e, junto no mesmo pacote, os novos desafios e problemas.
Incorporadoras viram a oportunidade de construir, mirando os investidores, unidades destinadas � loca��o tipo AirBNB (e outras plataformas, como Booking, e outras), ao inv�s de construir edif�cios residenciais tradicionais. Investidores viram a chance de comprar apartamentos avulsos e reform�-los, para disponibiliza��o nas plataformas.
Dezesseis anos depois, uma s�rie de metr�poles (as mais tur�sticas) come�a a relacionar o encarecimento dos alugu�is ao volume de unidades exclu�das do mercado de loca��o tradicional, e exclusivas para as plataformas.
Da� para uma nova legisla��o limitando a propriedade, a administra��o e exigindo cadastros e licen�as municipais foi um pulo.
Ronald Reagan definiu bem a senha de controle e taxa��o do poder p�blico: “A vis�o do governo sobre economia pode ser resumida em frases curtas: se a coisa se move, taxe-a; se continuar em movimento, regule-a; se ela parar de se mover, subsidie-a.”
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Essas cidades (Paris, Barcelona, Nova York, etc) d�o raz�o ao ex-presidente e j� criaram restri��es, confirmando as 2 primeiras frases. Agora, s� falta subsidiar.
Segundo o site Statista, Paris contava, em junho de 2022, com n�mero superior a 47 mil apartamentos e casas dispon�veis em plataformas. Parece coisa demais, mas a cidade registrava, em 2018, mais de 1.390.000 de moradias. Hoje o n�mero ser�, certamente, maior.
O bom senso e a l�gica desafiam a percep��o de que pouco mais de 3% das moradias sejam suficientes para desorganizar o mercado de loca��o, e de pressionar todo o mercado. Se concentradas numa �rea mais tur�stica, talvez provoquem encarecimento localizado, mas impactar os pre�os de loca��o de toda uma metr�pole? Conta outra.
Uma determinada �rea mais tur�stica, v� l�, mas os pre�os de loca��o da metr�pole? Conta outra.
Nem vou perder tempo calculando as propor��es de Nova York, Barcelona e S�o Paulo, porque a propor��o tem tudo para ser parecida, abaixo de 5% (de unidades nas plataformas para o total de unidades existentes).
Mas, como sempre, tenho uma teoria que passa pela m� vontade do poder p�blico com a iniciativa privada, e hoje n�o ser� diferente.
O munic�pio encarece as unidades produzidas ao impor limita��o de altura, ao restringir o coeficiente de constru��o (o quanto cada lote pode "render" em metros constru�dos) e ao impor os - famigerados - afastamentos frontal e laterais.
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Ao mesmo tempo em que � o principal agente de encarecimento dos apartamentos (e de expuls�o da popula��o de baixa renda para as periferias), o poder p�blico sonha com a redu��o do custo das unidades.
Mais do que um sonho, � um del�rio, se voc� � o maior ofensor de seus desejos.
Estrangulando a oferta e encarecendo o impacto do terreno no custo das unidades, come�a a criar restri��es � tipologias que t�m como destino investidores, e n�o moradores.
N�o resolve nada, � claro, mas faz um barulho danado. Deixa os populistas de pouca imagina��o felizes, com aquele bode expiat�rio de sempre � disposi��o de declara��es inflamadas e manchetes fortes.
Fortes, mas completamente incapazes de atuar no barateamento dos apartamentos, nem de estimular a economia, e menos ainda de fazer a roda da fortuna girar. Podia chamar para conversar e perguntar, mas n�o; opta - quase sempre - por conceitos puramente acad�micos e raramente testados, al�m dos modelos mal sucedidos de outros lugares (esse � um best-seller).
Cidades que veem, no mercado e seus operadores, parceiros de constru��o da cidade, sempre estar�o melhores, at� mesmo quando adotam medidas populistas e enviesadas.
Evoluir pressup�e mudan�as e algum risco. Algum risco, n�o um salto "de f�" sobre o precip�cio.