Financiamento habitacional: decis�o do STF afeta 99% dos contratos; entenda

A decis�o do Supremo Tribunal Federal (STF) que validou a retomada de im�vel de devedores por procedimento extrajudicial afeta 99% dos contratos do setor imobili�rio em todo o pa�s, de acordo com dados da Federa��o Brasileira de Bancos (Febraban). Em julgamento realizado na quinta-feira (26/10), a corte entendeu que n�o � necess�rio aval da Justi�a para que bancos e outras institui��es financeiras retomem casas e apartamentos de quem atrasar a parcelas de financiamentos na modalidade de aliena��o fiduci�ria.

 Neste tipo de modalidade, o pr�prio im�vel � colocado como garantia do financiamento e, caso o devedor n�o ponha as mensalidades em dia, o contrato � encerrado e o bem volta para a institui��o de origem. A regra est� prevista em uma lei de 1997 e o Supremo come�ou a julgar o caso ao receber uma a��o em que um homem questionava a perda do apartamento de R$ 66 mil financiado pela Caixa Econ�mica Federal. Ele deixou de pagar as parcelas, fixadas em R$ 687,38 mensais.

Durante o curso da a��o no Supremo, a Febraban informou que a modalidade est� presente em 7,8 milh�es de contratos ativos at� agosto deste ano. Pela decis�o do STF, o processo de retomada pode ocorrer via cart�rio, sem necessidade de judicializar o caso. O procedimento � mais simples e pode ser realizado em atrasos superiores a 30 dias. Caso n�o concorde com a retomada, o cliente pode ingressar com a��o na Justi�a, mas o entendimento do Supremo restringe as possibilidades de sucesso desse tipo de recurso.

Leia: Veja se vale a pena financiar um im�vel antes da queda de juros.

 Os defensores da lei alegam que a seguran�a jur�dica proporcionada pelos contratos de aliena��o fiduci�ria possibilita o aumento da oferta de cr�dito e a cobran�a de juros mais baixos, tendo em vista que o credor tem a certeza de obter novamente a posse do bem em caso de inadimpl�ncia do devedor. Este foi o entendimento do relator da a��o, ministro Luiz Fux.

Seguran�a jur�dica

"Ao reduzir o custo e a incerteza da possibilidade de obten��o de garantias imobili�rias, a aliena��o fiduci�ria permitiu revolu��o no mercado imobili�rio brasileiro. De 2007 a 2017 o volume de cr�dito cresceu de forma expressiva, de 2% para 10% do PIB(Produto Interno Bruto). O aumento da demanda por im�veis aumentou o movimento na constru��o civil, que gerou mais de 1 milh�o de vagas de trabalho", destacou o magistrado.

 O voto do ministro Fux foi seguido pelo presidente da corte, Lu�s Roberto Barroso, e pelos ministros Andr� Mendon�a, K�ssio Nunes Marques, Alexandre de Moraes, Gilmar Mendes, Cristiano Zanin e Dias Toffoli. O ministro Edson Fachin abriu diverg�ncia. Para ele, o direito � moradia � fundamental e deve ser garantido mesmo com a exist�ncia de d�vidas.

Direito � moradia

Fachin entendeu que a execu��o por meio extrajudicial prejudica a prote��o a um direito fundamental. "Esse procedimento, que confere poderes excepcionais a uma das partes do neg�cio jur�dico, restringe de forma desproporcional o �mbito de prote��o do direito fundamental � moradia", argumentou o magistrado. O posicionamento dele foi seguido pela ministra C�rmen L�cia.

Leia: Pagar im�vel com dinheiro vivo � recusado por imobili�rias.

 Ontem, em evento no Rio de Janeiro, Barroso rebateu cr�ticas de que o Supremo relativizou o respeito ao direito fundamental � moradia, previsto na Constitui��o. "H� uma lei desde 1997 que permite que o vendedor retome um im�vel financiado se o comprador n�o pagar. � isso que diz a lei, e � o que o Supremo entendeu ontem. O Supremo n�o inovou nada, � uma lei do Congresso que est� a� desde 1997. Se quem comprou tiver algum fundamento leg�timo para evitar a perda dessa posse, pode recorrer ao Poder Judici�rio. A retomada do im�vel quando o comprador n�o paga, at� barateia o cr�dito", disse Barroso.

Deficit habitacional

O professor Thiago Sorrentino, do Ibmec Bras�lia, destacou que a decis�o traz seguran�a jur�dica e pode reduzir os custos dos financiamentos. "Para o bom funcionamento do mercado, a execu��o extrajudicial � significantemente melhor, por ser mais eficiente e menos onerosa, o que poderia, em tese, reduzir o custo da remunera��o dos m�tuos, pela redu��o dos efeitos da inadimpl�ncia", disse.

 No entanto, ele destaca que, ao mesmo tempo, a manuten��o da lei pode agravar a situa��o de endividamento das fam�lias. "Dada a realidade brasileira, em que a maioria da popula��o est� endividada, e o superendividamento � uma realidade consolidada, o quadro pode ser agravado. Somente o aumento da cautela e do rigor na concess�o dos m�tuos poderia melhorar um pouco a situa��o", completou.

Leia: FGTS: maior parte quer usar saldo para a comprar casa pr�pria.

Olivar Vitale, advogado, fundador e diretor institucional do Instituto Brasileiro de Direito Imobili�rio (Ibradim), afirma que a decis�o contribui para reduzir o deficit habitacional. "A decis�o � important�ssima e representa seguran�a jur�dica para o mercado imobili�rio como um todo, seja para ampliar o acesso � moradia, por meio da concess�o de cr�dito imobili�rio para aquisi��o de im�vel com juros baixos, seja para trazer estabilidade �s opera��es de financiamento, e, consequentemente, para diminuir o deficit habitacional", completou.